티어 · Compass
시장 발굴 레이어
Compass
부동산 알파는 모든 펀드가 이미 언더라이팅한 시장에 존재하지 않습니다. 그것은 아무도 모델링하지 않은 시장에 존재합니다 — 공급 파이프라인이 붕괴된 카운티, 기관 자본이 막 빠져나간 MSA, 지난 분기에 인프라가 활성화된 서브마켓 같은 곳입니다. Compass는 3,143개의 미국 카운티와 600개 이상의 국제 시장을 모든 자산군 기준으로 5,000개 이상의 데이터 소스와 함께 스캔하여, 실제 기관 투자 IRR이 존재하는 셀을 찾아냅니다. 모두가 말하는 상위 20개 시장이 아닙니다. 당신의 자산군, 전략, 투자 목적에 맞는 바로 그 시장입니다.
모든 펀드는 같은 20개 시장을 언더라이팅합니다. 알파는 나머지 3,000개 시장에 존재합니다.
연기금 컨설턴트의 부동산 자산 배분 메모, 브로커의 2026 전망 자료, 펀드의 LP 리포트를 열어보세요. 같은 MSA들이 같은 순서로 나열되고, 동일한 선벨트 호재 / 러스트벨트 악재 서사가 반복됩니다. 자본은 군집적으로 집중되어 있으며, 피닉스 멀티패밀리 시장에서 중간 입찰가와 두 번째 입찰가의 차이는 고작 몇 bp에 불과합니다. 왜냐하면 모든 펀드가 동일한 브로커 콜을 기반으로 같은 비교군을 모델링했기 때문입니다. 컨센서스 시장은 완전히 가격에 반영되어 있습니다. 돈이 있는 곳은 거기가 아닙니다. 진짜 기회는 아무도 언더라이팅하지 않은 시장에 있습니다 — 2월에 펀더멘털이 바뀌었지만 브로커 커뮤니티는 아직 따라오지 못한 카운티 같은 곳입니다.
- 피닉스 · 멀티패밀리~ 11.2% IRR
- 오스틴 · 멀티패밀리~ 10.4% IRR
- 댈러스-포트워스 · MF~ 11.0% IRR
- 애틀랜타 · 산업용~ 8.9% IRR
- 탬파 · 멀티패밀리~ 11.8% IRR
- 샬럿 · 멀티패밀리~ 11.5% IRR
- 내슈빌 · MF / 산업용~ 10.6% IRR
- 마이애미 · 복합용도~ 9.8% IRR
- … 그리고 추가 12개 시장, 모두 비슷한 군집9 – 12%
- 레이클랜드-윈터헤이븐, 플로리다 멀티패밀리 · 공급 파이프라인 부족21.4% IRR
- 스프링필드, 미주리 라스트마일 산업용 · I-44 회랑18.6% IRR
- 아이오와시티, 아이오와 학생 주택 · 등록 증가19.2% IRR
- 보이시, 아이다호 셀프 스토리지 · 1인당 면적 격차17.6% IRR
- 샤이엔, 와이오밍 데이터센터 · 송전 여력24.1% IRR
- 볼링그린, 켄터키 BTR / SFR · 자동차 회랑 임금17.1% IRR
- 수폴스, 사우스다코타 의료 오피스 · 네트워크 확장16.8% IRR
- 채터누가, 테네시 생명과학 · UTC 회랑18.4% IRR
- … 712개 이상의 알파 셀이 순위 및 소스 기반으로 포함됨
모든 카운티, 모든 자산군. 실제 IRR이 존재하는 셀들.
Compass는 매트릭스의 모든 셀을 평가합니다 — 3,143개의 미국 카운티 × 각 카운티에 적용 가능한 20개 이상의 자산군 — 그리고 유사 리스크 벤치마크 대비 예상 알파 스프레드 기준으로 전체 유니버스를 랭킹합니다. 아래는 라이브 랭킹 샘플입니다. 기관 허들을 넘는 720개 이상의 셀 중 20개. 각각은 순위화되어 있고, 각각은 측정 가능한 투자 논리를 가지며, 각각은 오늘날 펀드가 접근 가능한 상태입니다.
3,143개의 미국 카운티 × 20+개의 자산군 적합 조합. 모든 셀은 공급 파이프라인, 인구 성장, 자본 흐름, 규제 촉매, 기준가 변화, 캡레이트 스프레드 기준으로 평가됩니다. 모든 셀은 점수 변화를 만든 원본 데이터까지 추적 가능합니다.
상위 N 필터링 없음, ‘상위 50 MSA’ 같은 단순화 없음, 사전 필터링된 유니버스 없음. 전국 전체, 모든 자산군, 매 분기 전부 평가. 카운티가 변하면 셀이 변하고, 셀이 변하면 전체 랭킹이 재정렬됩니다.
600+개의 국제 시장 추가 — 영국, EU, GCC, LATAM, APAC 전역. 동일한 엔진, 동일한 구조. 알파는 글로벌이며, 스캔도 글로벌입니다.
마켓 디스커버리 레이어.
Compass는 시장 리포트가 아닙니다. Compass는 지속적으로 작동하는 엔진입니다. 모든 카운티는 수백 개의 경제, 인구통계, 규제, 자본 흐름 차원에서 고유하게 분석됩니다. 모든 자산군은 각 카운티에 맞춰 적용되고, 해당 자산군에서 중요한 알파 신호 기준으로 점수가 매겨지며, 플랫폼의 모든 유사 리스크 벤치마크와 비교해 순위화됩니다. 결과는 기관 IRR이 잘못 가격 책정된 셀들의 실시간·소스 기반·신뢰도 등급화된 랭킹입니다 — 주간 재정렬, 월간 심층 재랭킹, 각 사이클마다 서명 포함.
5,000개 이상의 피드. 6개 계열. 정규화되고, 통합되고, 서명됨.
범용 모델은 구글이 인덱싱한 데이터를 읽습니다. Compass는 국가가 실제로 발행하는 데이터를 읽습니다 — 카운티 및 트랙 단위의 1차 데이터 피드, 기관 자본이 의존하는 구독형 플랫폼, 외국어 레지스트리, 브로커 제한 리서치, 그리고 플랫폼 자체의 딜 플로우 기록. 모든 피드는 동일한 지리적 기준축으로 정규화됩니다. 모든 가정은 해당 행(row)까지 추적 가능합니다.
- 미국 인구조사국 — ACS, 10년 센서스, 건축 허가 조사
- 노동통계국(BLS) — CES, QCEW, JOLTS, 지역 고용
- 경제분석국(BEA) — 지역 GDP, 개인 소득
- 국세청(IRS) SOI — 카운티 간 이동 데이터
- USPS 주소 변경 데이터 — 순이동 흐름
- HUD CHAS & AHS — 주택 재고 및 부담 가능성
- NCES — 학교 및 대학 등록
- 주(州) 노동시장 대시보드
- 상업용 부동산 데이터 — 전체 컴프 및 파이프라인 데이터
- 서브마켓 리서치 — 서브마켓 펀더멘털
- Witten Advisors — 멀티패밀리 전망
- 지역 리스팅 서비스 — 매매 및 임대 리스트
- KBRA, Morningstar DBRS — CMBS 및 CRE CLO
- Mortgage Bankers Association — 대출 및 상업부채
- 연준(Federal Reserve) — 대출 담당자 서베이
- FHFA — 기관 대출 규모
- SEC EDGAR — REIT 재무제표 추출
- FCC — 광대역 및 기가비트 인프라
- 미 교통부 & BTS — 화물, 도로, 철도, 항만 흐름
- USACE — 항만 및 수로 운영
- EIA — 전력, 송전, 전기 가격
- FAA — 항공 여객 및 화물 데이터
- EPA Envirofacts — 환경 위험 데이터
- USDA — 농업 생산 및 토지/수자원
- 주 DOT — 인프라 투자 계획
- 카운티 등기소 & 세무 평가 데이터
- 건축 허가 데이터 — 지방정부 단위
- 도시계획 및 용도 변경 기록
- 로컬 브로커 자료 및 1차 리스팅
- 법원 기록 — 압류, 소송, 상속
- 의회 회의록 — TIF, OZ, 세제 혜택
- 공공 유틸리티 인허가 및 요금 케이스
- 지역 산업 매체 및 1차 리서치
- FRED — 지역 거시 지표
- BEA 지역 데이터 — 국제 및 교역
- IMF, 세계은행 — 국가 단위 거시
- OECD — 노동 및 인구 비교 데이터
- Eurostat — EU 지역 NUTS 데이터
- 통계청 데이터 — UK ONS, DE Destatis, FR Insee 등
- UAE 통계청, 사우디 GASTAT — GCC 데이터
- 글로벌 리서치
알파는 감각이 아니라, 컨센서스가 아직 반영하지 못한 측정 가능한 변화입니다.
시장이 알파 상태라는 것은 펀더멘털이 변했지만 가격이 아직 따라오지 않은 상태를 의미합니다. Compass는 모든 셀을 8개 신호 계열로 평가합니다 — 과거 데이터에서 미래 IRR과 높은 상관관계를 보였던 지표들입니다. 스토리텔링도, 내러티브도, ‘선벨트는 좋다’ 같은 휴리스틱도 없습니다. 오직 측정 가능한 변화만을 기반으로 순위화합니다.
- 공급 파이프라인 부족 — 허가 대비 흡수율
- 프리리스 & 프리세일 속도
- 착공 건수 — 분기 변화량
- 서브마켓 단위 토지 인허가 공급
- 대체 비용 대비 거래 기준가
- 시장 체류일 및 인센티브 트렌드
- 순이주 — IRS & USPS 통합
- 고용 및 임금 성장 — QCEW & CES
- 가구 형성률
- 연령 코호트 모멘텀 (자산군별 핵심 코호트)
- 교육 수준 변화
- 타겟 소득 구간의 분포 확대
- 기관 매수·매도 거래량 — RCA
- 자본 이탈 신호 — 순매도
- 대출 및 리파이낸싱 규모 — MBA
- 사모 vs 상장 시장 스프레드
- 스폰서 집중도 (낮을수록 오히려 미가격 가능성)
- 해외 자본 흐름 vs 국내 자본
- 항만, 철도, 광섬유, 송전 신규 용량
- 대학 및 연구 클러스터 확장
- 연방 IRA / CHIPS 자금 배분 — 카운티 단위
- 주 DOT 인프라 투자 파이프라인
- 공항 처리량 변화
- 전력 용량 및 송전 가용성
- 최근 밀도 완화/증가 용도 변경
- Opportunity Zone 지정 및 만료 상태
- 세금 감면 및 TIF 프로그램
- 임대료 규제/상한 정책
- 인허가 속도 변화
- 보험 시장 규제 변화
- 거래가 vs 대체비용
- 토지 가격 vs 개발 RLV
- 실제 NOI vs pro forma NOI
- 디스트레스 거래 비중
- 스폰서 스트레스 신호
- 리파이낸싱 만기 압력
- 유사 리스크 벤치마크 대비 캡레이트
- 10년 국채 대비 스프레드 — 역사적 밴드
- 내재 위험 프리미엄 vs 실현 변동성
- REIT 시장 괴리 신호
- 자산 간 스프레드 이상 현상
- FX 조정 크로스보더 스프레드
- 대형 고용주 이전 및 확장
- 코리도 단위 앵커 테넌트 이동
- SEC 공시 기반 기업 입지 변화
- 주 정부 인센티브 딜 플로우
- 물류 및 이커머스 노드 이동
- 병원 및 대학 확장 계획
- 자산군별 8개 신호 가중치 적용
- 펀드별 투자 전략 가중치 반영
- 셀 단위 신뢰도 등급
- 변동성 조정 알파 스프레드
- 과거 백테스트 보정
- 투자위원회(IC) 설명 가능성 기준
컨센서스 데크에 없던 5개 시장. 있어야 했던 5개 거래.
플랫폼에서 추출된 5개의 실시간 셀 — 각각은 애널리스트 데스크가 작성했을 컨센서스 논리로 시작하고, Compass가 실제로 발견하고 랭크한 셀로 끝납니다. 자산군도 다르고, 지역도 다르지만 엔진은 동일하고, 스코어링 축도 동일하며, 모든 데이터는 1차 소스 기반입니다. 스캔이 엄격할수록 알파는 반복 가능합니다.
레이클랜드-윈터헤이븐, FL · 폴크 카운티 · 탬파 대비 예상 IRR
샤이엔, WY · 라라미 카운티 · 노던 버지니아 대비 IRR
아이오와 시티, IA · 빅텐 평균 대비 IRR
엘패소, TX · 전국 산업용 대비 IRR
에리, PA · 펜실베이니아 대비 IRR
어떤 셀이든 클릭하면 8개 스코어를 볼 수 있습니다. 그 점수를 만든 데이터도 함께 볼 수 있습니다.
Compass는 하나의 상위 추천만 반환하고 신뢰를 요구하지 않습니다. 대신 전체 랭크 유니버스를 제공합니다. 각 셀의 모든 알파 축 점수, 해당 점수를 만든 입력 데이터, 그리고 그 입력의 출처까지 모두 포함합니다. 투자위원회(IC)에는 이미 근거가 첨부된 상태로 들어갑니다.
컨센서스 데크는 과거를 설명합니다. Compass는 현재를 점수화합니다.
자산군, 투자 전략, 지역에 맞춘 실시간 알파 위치 지도.
미국 3,143개 카운티
국가 내 모든 행정 단위 지리. 유명한 20개 시장이 아니라, 각 공개 데이터가 정의하는 최소 단위까지 모든 사이클마다 분석됩니다.
600개 이상의 국제 시장
영국, EU, GCC, LATAM, APAC. 동일한 엔진, 동일한 8개 축, 동일한 출처 기준. 국경은 더 이상 분석의 경계가 아닙니다.
모든 자산군 매칭
미국 사이클 기준 62,860개 이상의 셀. 멀티패밀리부터 데이터센터, IOS, 토지까지 모든 카운티에 적용 가능한 자산군을 전부 평가합니다.
8개 알파 신호 축
공급, 인구, 자본, 인프라, 규제, 기준가, 캡레이트, 고용 이동. 각 축은 과거 IRR 상관관계를 기반으로 보정됩니다.
실시간 데이터 스택
5,000개 이상의 피드 — 1차 데이터, 구독 데이터, 외국어 데이터, 브로커 제한 리서치, 플랫폼 내부 데이터. 모두 동일한 지리 기준축으로 정규화됩니다.
서브마켓 드릴다운
카운티는 시작점입니다. Compass는 회랑, 트랙, 수요권역까지 분석하여 실제 거래가 발생하는 미세 단위까지 내려갑니다.
벤치마크 대비 스프레드
모든 셀은 절대 IRR이 아니라 유사 리스크 기관 벤치마크 대비 스프레드로 순위화됩니다. 리스크 조정, 변동성 반영, 전략 맞춤형 평가입니다.
셀 단위 신뢰도
모든 랭킹은 실행 가능성 등급과 함께 서명됩니다. 기준 이하 셀은 투자위원회(IC) 이전 단계에서 필터링됩니다.
투자 전략 학습
사용자의 허들 레이트, 자산군 집중도, 지역 제약, 과거 투자위원회 결정까지 반영하여 랭킹이 지속적으로 정교화됩니다.
당신의 언더라이팅 스택을 구성하는 지리 레이어.
Compass는 독립된 시스템이 아닙니다. 플랫폼의 진입 계층입니다. Compass가 찾은 셀은 Heavy로 전달되어 기관 수준의 프로포마를 생성합니다. Plays는 해당 셀에서 적용 가능한 전략을 자동 탐색합니다. Scout는 그 시장의 오프마켓 딜 플로우를 추적합니다. Light는 30분 스크리닝을 통해 빠르게 검증합니다.
이는 리서치 문서가 아니라 실시간 지리 엔진입니다. 전체 파이프라인을 지속적으로 실행하며, 브로커 시장이 보고서를 쓰기 전에 알파가 존재하는 셀을 먼저 포착합니다.
흐름: Compass가 시장 선택 → Plays가 전략 선택 → Heavy가 자산 언더라이팅 → Scout가 딜 소싱. 하나의 엔진, 하나의 라이브러리, 하나의 서명으로 연결된 4단계 구조입니다.
더 정밀한 신호. 더 빠른 사이클. 더 넓은 범위.
알파는 데크가 아니라 데이터 속도로 움직입니다.
현재: 주간 델타, 월간 심층 재랭킹. 2026: 일간 델타, 주간 심층 재랭킹. BLS QCEW가 화요일 오전 발표되면, 영향받은 셀은 화요일 오후에 재정렬됩니다.
셀은 시장이고, 딜은 체결입니다.
셀이 랭크되면 Compass-2026은 해당 지역의 실제 자산과 거래 흐름을 자동으로 연결합니다 — 스폰서, 브로커 채널, 오프마켓 신호, 최근 컴프까지 포함.
모든 알파 판단을 실제 결과로 재검증.
과거 모든 셀 랭킹을 실제 IRR 및 자본 흐름과 비교하여 재시뮬레이션합니다. 모델은 과거 성과를 기반으로 지속적으로 재학습됩니다.
동일한 8개 축, 600+ 글로벌 시장.
영국, 독일, 프랑스, GCC, 일본 등 지역별 행정 단위까지 분해하여 동일한 구조로 분석합니다. 동일한 정밀도의 크로스보더 알파 탐지.
20개 시장은 리서치 유니버스가 아니라 기본값입니다.
Compass는 Titleman 플랫폼의 시장 발굴 레이어입니다. 3,143개 카운티, 600개 이상 국제 시장, 모든 자산군, 8개 알파 신호 축, 5,000개 이상의 데이터 피드. Heavy, Plays, Scout을 구동하는 동일 엔진이 이 레이어에서는 전 세계 시장 전체에 적용됩니다. 우리는 한 번에 하나의 투자 플랫폼과 통합되며, 각 고객의 투자 전략에 맞게 구성됩니다.
Compass는 모든 Heavy 계약에 포함됩니다. 기관 단독 사용도 가능하며, 온보딩 과정에서 투자 전략, 자산군, 지역 제약, 과거 투자위원회 결정을 반영합니다. 일반 구축 기간은 4~6주입니다.
Bring us a deal you already closed
We run it through Titleman and show your team the finished work next to their own.