Nível · Compass
Camada de Descoberta de Mercado
Compass
O alfa do setor imobiliário não está nos mercados que todos os fundos já avaliam. Está naqueles que ninguém se preocupou em modelar — o condado onde o pipeline de oferta desabou, a MSA de onde o capital institucional acabou de fugir, o submercado onde a infraestrutura foi ativada no trimestre passado. O Compass examina 3.143 condados dos EUA e mais de 600 mercados internacionais, por todas as classes de ativos, em mais de 5.000 fontes de dados, e revela as células onde a TIR institucional está realmente presente. Não as vinte principais do consenso. A certa — para sua classe de ativos, sua estratégia, seu mandato.
Todo fundo avalia os mesmos vinte mercados. O alfa vive nos outros três mil.
Abra qualquer memorando de alocação imobiliária de consultor de pensões, qualquer apresentação de perspectiva de corretor para 2026, qualquer relatório de LP de fundo. As mesmas MSAs, na mesma ordem, com a mesma narrativa de Sun-Belt-bom / Rust-Belt-ruim. O capital está concentrado em rebanho; o spread entre o lance mediano em Phoenix para multifamiliar e o segundo lance é um ponto-base, porque todos os fundos modelaram o mesmo conjunto de comparáveis a partir da mesma ligação de corretor. Os mercados de consenso estão totalmente precificados. Não é onde está o dinheiro. O dinheiro está nos mercados que ninguém avaliou — o condado onde os fundamentos mudaram em fevereiro e a comunidade de corretores ainda não percebeu.
- Phoenix · multifamiliar~ 11,2% TIR
- Austin · multifamiliar~ 10,4% TIR
- Dallas-Fort Worth · MF~ 11,0% TIR
- Atlanta · industrial~ 8,9% TIR
- Tampa · multifamiliar~ 11,8% TIR
- Charlotte · multifamiliar~ 11,5% TIR
- Nashville · MF / industrial~ 10,6% TIR
- Miami · uso misto~ 9,8% TIR
- … e mais doze, todos agrupados9 – 12%
- Lakeland-Winter Haven, FL multifamiliar · escassez no pipeline de oferta21,4% TIR
- Springfield, MO industrial de última milha · corredor I-4418,6% TIR
- Iowa City, IA habitação estudantil · crescimento de matrículas19,2% TIR
- Boise, ID autostorage · lacuna de pés quadrados per capita17,6% TIR
- Cheyenne, WY centro de dados · excedente de transmissão24,1% TIR
- Bowling Green, KY BTR / SFR · salários do corredor automotivo17,1% TIR
- Sioux Falls, SD escritório médico · expansão de rede16,8% TIR
- Chattanooga, TN ciências da vida · corredor UTC18,4% TIR
- … 712 mais células alfa classificadas e com fontes
Cada condado, cada classe de ativo. As células onde a TIR está realmente presente.
O Compass avalia cada célula da matriz — 3.143 condados dos EUA × as 20+ classes de ativos que se encaixam em cada um — e classifica o universo pelo spread alfa projetado em relação a benchmarks de risco comparável. Abaixo: uma amostra da classificação ao vivo. Vinte células das mais de 720 acima do limite institucional. Cada uma em ordem de classificação, cada uma com uma tese mensurável, cada uma ao alcance de um fundo hoje.
3,143 condados dos EUA multiplicados por 20+ adequações de classe de ativo por condado. Cada célula pontuada em pipeline de oferta, momentum demográfico, fluxos de capital, catalisadores regulatórios, erosão da base e spread da taxa de capitalização. Cada célula rastreável até o registro primário que moveu a pontuação.
Sem truncamento dos N primeiros, sem atalho de "top 50 MSAs", sem universo pré-filtrado. O país inteiro, todas as classes de ativos, a cada trimestre. Se um condado muda, a célula muda. Se uma célula muda, a classificação se reordena.
Adicione 600+ mercados internacionais em todo o Reino Unido, UE, CCG, AL, APAC — o mesmo motor, na mesma arquitetura. O alfa é global. A varredura é global.
A Camada de Descoberta de Mercado.
O Compass não é um relatório de mercado. O Compass é um motor contínuo. Cada condado é identificado em centenas de dimensões econômicas, demográficas, regulatórias e de capital. Cada classe de ativo é ajustada a cada condado, pontuada nos sinais alfa que importam para aquela classe de ativo, e classificada em relação a todos os benchmarks de risco comparáveis na plataforma. A saída é uma classificação ao vivo, com fontes e grau de confiança, das células onde a TIR institucional está mal precificada — reclassificação semanal, classificação profunda mensal, assinada em cada ciclo.
Cinco mil fontes. Seis famílias. Reconciliadas, normalizadas, assinadas.
O modelo de propósito geral pode ler o que o Google indexou. O Compass lê o que o país realmente publica — fontes primárias em granularidade de condado e setor, plataformas de assinatura nas quais o capital institucional confia, registros em idiomas estrangeiros, pesquisas restritas a corretores e o próprio registro de fluxo de negócios da plataforma. Cada fonte normalizada na mesma espinha geográfica. Cada suposição rastreável até a linha de onde veio.
- US Census Bureau — ACS, Decenal, Pesquisa de Licenças de Construção
- BLS — CES, QCEW, JOLTS, emprego regional
- BEA — PIB Regional, Renda Pessoal
- IRS Statistics of Income — migração condado a condado
- USPS Change-of-Address — fluxos líquidos de migração
- HUD CHAS e AHS — estoque habitacional e acessibilidade
- NCES — matrículas escolares e universitárias
- Painéis de mercado de trabalho estaduais
- Dados imobiliários comerciais — universo completo de comparáveis e pipeline
- Pesquisa de submercado — fundamentos de submercado
- Witten Advisors — previsões multifamiliares
- Serviços de listagem regionais — listagens para venda e locação
- KBRA, Morningstar DBRS — CMBS com rating e CRE CLO
- MBA — originação de hipotecas e dívida comercial
- Federal Reserve — Pesquisa de Oficiais de Empréstimo Sênior
- FHFA — volumes de empréstimos de agências
- SEC EDGAR — extração de 10-Q / 10-K de REITs
- FCC — implantação de banda larga, disponibilidade gigabit
- USDOT e BTS — fluxos de carga, rodovia, ferrovia, volume portuário
- USACE — tráfego portuário, comportas e hidrovias
- EIA — capacidade de energia, transmissão, preços de eletricidade
- FAA — rendimento de passageiros e carga, dados de pistas
- EPA Envirofacts — registros de risco ambiental
- USDA — rendimento agrícola, água e solo
- DOTs estaduais — pipelines de capex
- Cartórios de registros e avaliadores fiscais de condados
- Licenças de construção em nível de jurisdição — BPS e municipais
- Registros de planejamento e zoneamento — alterações recentes e pendentes
- Boletins de corretores locais e listagens primárias
- Arquivos judiciais — execuções hipotecárias, lis pendens, inventários
- Atas de conselhos — ações TIF, OZ, isenção
- Arquivos de utilidade pública — capacidade e casos de tarifa
- Imprensa comercial regional e pesquisa primária
- FRED — universo completo de indicadores macro regionais
- BEA Regional — internacional, comércio, FX
- FMI, Banco Mundial — macro em nível de país
- OCDE — comparadores de trabalho e demográficos
- Eurostat — dados regionais NUTS da UE
- Agências de estatísticas — UK ONS, DE Destatis, FR Insee, etc.
- UAE Statistics, Saudi GASTAT — fontes primárias do CCG
- Pesquisa global
Alfa não é uma sensação. É uma mudança mensurável que o consenso ainda não integrou.
Um mercado é alfa quando seus fundamentos mudaram e sua precificação não. O Compass pontua cada célula em oito famílias de sinais — aquelas com correlação histórica calibrada com a TIR futura. Sem storytelling, sem arcos narrativos, sem heurísticas de "Sun-Belt bom". Apenas mudanças mensuráveis, classificadas.
- Escassez no pipeline — unidades / pés quadrados permitidos vs absorção
- Velocidade de pré-locação e pré-venda
- Inícios de construção — delta trimestral
- Oferta de direitos de terra em nível de submercado
- Base de custo de reposição vs base de negociação
- Tendências de dias no mercado e concessões
- Migração líquida — IRS e USPS reconciliados
- Crescimento de emprego e salários — QCEW e CES
- Taxa de formação de domicílios
- Momentum da coorte etária (coorte-chave por classe de ativo)
- Mudança na realização educacional
- Espessamento da distribuição de renda no nível alvo
- Volume institucional de lances e pedidos — RCA
- Sinais de fuga de capital — desinvestimento líquido
- Volume de originação e refinanciamento de empréstimos — MBA
- Spread entre mercado privado e público
- Concentração de patrocinadores (mal precificada quando baixa)
- Fluxo de capital estrangeiro vs doméstico
- Nova capacidade de porto, ferrovia, fibra, transmissão
- Expansão de universidades e corredores de pesquisa
- Alocação federal IRA / CHIPS — nível de condado
- Pipeline de capex de DOT estadual
- Delta de rendimento aeroportuário
- Capacidade de energia e disponibilidade de transmissão
- Emendas de zoneamento recentes que permitem densidade
- Designação OZ e status do relógio
- Programas de isenção fiscal e TIF
- Sobreposições de controle de aluguel / estabilização de aluguel
- Delta de velocidade de licenciamento
- Ação regulatória do mercado de seguros
- Base de negociação vs custo de reposição
- Base de terra vs RLV de desenvolvimento
- NOI de ativo existente vs pró-forma estabilizado
- Vendas em dificuldade com desconto como % do volume
- Sinais de dificuldade do patrocinador
- Exposição à parede de refinanciamento
- Taxa de capitalização vs benchmark de risco comparável
- Spread para o Título de 10 anos — faixa histórica
- Prêmio de risco implícito vs volatilidade realizada
- Sinal de deslocamento do REIT de mercado público
- Anomalia de spread entre ativos
- Spread ajustado por FX para operações transfronteiriças
- Anúncios de grandes empregadores — realocações e expansões
- Movimentos de inquilinos-âncora em nível de corredor
- Arquivos SEC — mudanças na pegada corporativa
- Fluxo de negócios de incentivo estadual
- Migração de nós de logística e comércio eletrônico
- Planos de expansão do sistema de saúde e universidade
- Oito sinais ponderados por classe de ativos
- Pesos de mandato sobrepostos por fundo
- Grau de confiança por célula
- Spread de alfa ajustado à volatilidade
- Calibração baseada em backtest histórico
- Limite de defensibilidade do IC
Cinco mercados que o deck de consenso não destacou. Cinco trades que deveria ter destacado.
Cinco células ao vivo da plataforma — cada uma começa com o pitch de consenso que a mesa de analistas teria escrito e termina com a célula que o Compass identificou e ranqueou. Classe de ativo diferente, geografia diferente, mesmo motor, mesmos eixos de pontuação, mesma atribuição de fontes primárias. O alpha é repetível quando a varredura é rigorosa.
Lakeland-Winter Haven, FL · Condado de Polk · TIR projetada vs Tampa
Cheyenne, WY · Condado de Laramie · TIR projetada vs Norte da Virgínia
Iowa City, IA · Condado de Johnson · TIR projetada vs média Big-10
El Paso, TX · Condado de El Paso · TIR projetada vs industrial nacional
Erie, PA · Condado de Erie · TIR projetada vs cold storage PA
Clique em qualquer célula. Veja as oito pontuações. Veja os dados que as moveram.
O Compass não retorna uma recomendação e pede confiança. Ele retorna todo o universo ranqueado, a pontuação em cada eixo de alpha por célula, os inputs que geraram a pontuação e a fonte de cada input. Entre no IC já com a justificativa anexada.
Um deck de consenso descreve o passado. O Compass pontua o presente.
Um mapa vivo e ranqueado de onde está o alpha — para sua classe de ativo, mandato e geografia.
3.143 condados dos EUA
Cada geografia administrativa do país, em cada ciclo de atualização, na granularidade em que os dados primários são publicados — não apenas os vinte mais conhecidos.
Mais de 600 mercados internacionais
Reino Unido, UE, GCC, América Latina, Ásia-Pacífico. Mesmo motor, mesmos oito eixos, mesmo padrão de atribuição de fontes. As fronteiras nacionais não são o limite.
Todas as classes de ativos modeladas
Mais de 62.860 células por ciclo nos EUA. Cada classe de ativo pontuada contra cada condado aplicável — de multifamiliar a data centers, IOS e terrenos.
Oito eixos de sinal de alpha
Oferta, demografia, capital, infraestrutura, regulação, base, cap rate, migração de empregadores. Cada eixo calibrado para correlação histórica com TIR.
Stack de dados em tempo real
Mais de 5.000 feeds — primários, assinados, em língua estrangeira, restritos por corretoras, internos da plataforma. Reconciliados no mesmo eixo geográfico.
Detalhamento de submercado
O condado é a entrada. O Compass desce ao corredor, setor e área de influência — o local exato dentro do condado onde o trade realmente acontece.
Spread vs benchmark
Cada célula ranqueada por spread em relação a um benchmark institucional de risco comparável — não TIR absoluta. Ajustado ao risco, à volatilidade e ao mandato.
Confiança por célula
Cada ranking assinado com um grau de defensibilidade. Abaixo do limite, a célula é sinalizada para revisão humana antes de chegar ao memo do IC.
Treinado no seu mandato
Suas taxas-alvo, foco em classes de ativos, restrições geográficas e decisões anteriores do comitê. O ranking fica mais preciso para seu perfil.
A camada geográfica do seu stack de underwriting.
O Compass não funciona isoladamente. É o ponto de entrada da plataforma. As células que ele identifica alimentam o Heavy — cada mercado vencedor recebe seu pro-forma institucional. Alimentam o Plays — a camada de descoberta de estratégia e risco executa todos os plays aplicáveis em cada célula. Alimentam o Scout — uma vez ranqueado o mercado, o Scout busca fluxo de deals fora do mercado. Alimentam o Light — a triagem de 30 minutos roda rapidamente contra a célula de referência.
O que você recebe não é um deck de pesquisa. É um motor geográfico vivo que opera em toda a sua pipeline — silenciosamente, continuamente, atualizado a cada ciclo — e leva ao topo da sua caixa de entrada o local onde o alpha realmente está antes mesmo de a corretora publicar seu primeiro material sobre o mercado.
O fluxo: Compass escolhe o mercado → Plays escolhe a estratégia → Heavy faz o underwriting → Scout origina o deal. Quatro camadas, um motor, uma biblioteca, uma assinatura. Toda a pipeline, de ponta a ponta, do país até o fechamento.
Sinais mais precisos. Ciclos mais rápidos. Geografia mais ampla.
O alpha se move na velocidade dos dados, não dos decks.
Hoje: delta semanal, re-ranqueamento mensal profundo. Em 2026: delta diário, re-ranqueamento semanal profundo. Quando o BLS publica QCEW na terça de manhã, as células afetadas são reranqueadas na tarde de terça. O alpha é um alvo em movimento; a varredura acompanha esse movimento.
A célula é o mercado. O deal é o fechamento.
Uma vez ranqueada uma célula, o Compass-2026 identifica os ativos específicos sendo negociados ou pré-negociados naquele mercado — perfil do sponsor, canal de corretagem, sinais fora do mercado, comps recentes. A análise de mercado e o fluxo de deals, unificados.
Cada chamada de alpha, reexecutada contra o histórico.
Cada célula já ranqueada pelo Compass é reavaliada contra IRRs reais subsequentes e fluxos de capital. Calibração aberta. Modelos retreinados com base no que o sistema acertou e errou. O caso da próxima decisão é o histórico das últimas cem.
Os mesmos oito eixos em mais de 600 mercados.
Reino Unido por LSOA, Alemanha por Stadtbezirk, França por IRIS, GCC por emirado, Japão por chōme. Mesmo padrão de dados primários, mesma arquitetura de detalhamento de submercado, mesmo benchmark de spread de alpha.
Vinte mercados não são um universo de pesquisa. São um padrão padrão.
O Compass é a camada de descoberta de mercado da plataforma Titleman. 3.143 condados, mais de 600 mercados internacionais, todas as classes de ativos, oito eixos de sinal de alpha, mais de 5.000 feeds de dados. O mesmo motor que alimenta Heavy, Plays e Scout — aplicado, nesta camada, a todos os mercados do mundo. Implantado junto a uma plataforma de investimento por vez, configurado para o seu mandato.
O Compass está incluído em todos os mandatos do Heavy. Disponível separadamente para instituições que operam seu próprio stack de underwriting. O onboarding inclui ingestão do mandato, foco em classes de ativos, restrições geográficas e decisões anteriores do comitê. Implementação típica: quatro a seis semanas.
Bring us a deal you already closed
We run it through Titleman and show your team the finished work next to their own.