Уровень · Compass

Уровень обнаружения рынков

Compass

Реальная альфа на рынке недвижимости не находится на рынках, которые каждый фонд уже андеррайтит. Она находится там, где никто не потрудился построить модель — в округе, где рухнул pipeline предложения, в MSA, откуда только что бежал институциональный капитал, в субмаркете, где инфраструктура включилась в прошлом квартале. Compass сканирует 3 143 округа США и 600+ международных рынков, по всем классам активов, используя 5 000+ источников данных, и выявляет ячейки, где на самом деле находится институциональная IRR. Не общепринятая топ-20. А правильная — для вашего класса активов, вашей стратегии, вашего мандата.

3,143
Округов США сканируется · все до единого
62,860
Ячеек рынок × актив оценено
5,000+
Первичных и подписных потоков данных
+650bps
Медианный спред альфы в ячейках топ-рейтинга
01
Проблема стада

Каждый фонд андеррайтит одни и те же двадцать рынков. Альфа живет в остальных трех тысячах.

Откройте любой меморандум консультанта пенсионного фонда по распределению в недвижимость, любую презентацию брокера с прогнозом на 2026 год, любой отчет LP фонда. Те же MSA, в том же порядке, с тем же сюжетом про хороший Sun-Belt и плохой Rust-Belt. Капитал концентрируется стадом; спред между медианной ставкой на мультисемейный дом в Финиксе и второй ставкой составляет базисный пункт, потому что каждый фонд моделировал один и тот же набор сравнений на основе одного и того же звонка брокеру. Консенсус-рынки полностью оценены. Они не там, где деньги. Деньги там, где рынки никто не андеррайтил — в округе, где фундаментальные показатели сдвинулись в феврале, а брокерское сообщество еще не догнало.

Консенсус-исследование — брокерские презентации, ChatGPT, обычная LLM

Те же 20 MSA каждый квартал. Те же прогнозы. Сжатые спреды.

20
Известные рынки · все переполнены
  • Финикс · мультисемейный~ 11,2% IRR
  • Остин · мультисемейный~ 10,4% IRR
  • Даллас-Форт-Уэрт · MF~ 11,0% IRR
  • Атланта · промышленный~ 8,9% IRR
  • Тампа · мультисемейный~ 11,8% IRR
  • Шарлотт · мультисемейный~ 11,5% IRR
  • Нэшвилл · MF / промышленный~ 10,6% IRR
  • Майами · смешанного использования~ 9,8% IRR
  • … и еще двенадцать, все сгруппированы9 – 12%
"Придерживайтесь MSA в Sun-Belt с высоким уровнем уверенности и сильными демографическими попутными ветрами." Это совет, который каждый консультант дает каждому фонду каждый квартал. Та же лента, та же сделка, та же сжатая доходность.
Compass — Уровень обнаружения рынков

Каждый округ, каждый класс активов — выявленный по спреду альфы, а не по узнаваемости имени.

3,143
Округа США · все сканируются
  • Лейкленд-Уинтер-Хейвен, FL мультисемейный · засуха в pipeline предложения21,4% IRR
  • Спрингфилд, MO промышленность 'последней мили' · коридор I-4418,6% IRR
  • Айова-Сити, IA студенческое жилье · рост зачисления19,2% IRR
  • Бойсе, ID складские помещения самообслуживания · разрыв в кв. футах на душу населения17,6% IRR
  • Шайенн, WY центр обработки данных · профицит передачи электроэнергии24,1% IRR
  • Боулинг-Грин, KY BTR / SFR · заработная плата в автомобильном коридоре17,1% IRR
  • Су-Фолс, SD медицинский офис · расширение сети16,8% IRR
  • Чаттануга, TN науки о жизни · коридор UTC18,4% IRR
  • … 712 других альфа-ячеек ранжировано и снабжено источниками
Ни одна из этих восьми ячеек не входит в консенсусную топ-20. Каждая была выявлена на основе измеримого сдвига — pipeline, занятость, базис, регулирование — который консенсус еще не интегрировал. Альфа находится в асимметрии, а не в бренде MSA.
02
Карта альфы

Каждый округ, каждый класс активов. Ячейки, где на самом деле живет IRR.

Compass оценивает каждую ячейку матрицы — 3 143 округа США × 20+ классов активов, подходящих для каждого из них — и ранжирует вселенную по прогнозируемому спреду альфы по сравнению с бенчмарками сопоставимого риска. Ниже: образец живого рейтинга. Двадцать ячеек из 720+, превышающих институциональный порог. Каждая упорядочена по рангу, с измеримой инвестиционной идеей, каждая в пределах досягаемости фонда сегодня.

Флорида · округ Полк Лейкленд-Уинтер-Хейвен
Мультисемейный
21.4%
+ 960 б.п. против Тампы MF
Коллапс pipeline после повышения ставок в 2024 году · перелив заработной платы из логистики I-4 · ставки капитализации на 110 б.п. шире, чем в Тампе.
Миссури · округ Грин Спрингфилд
Промышленный · последней мили
18.6%
+ 770 б.п. против Мемфиса
Плотность коридоров I-44 / I-40 · базис земли на 30% ниже Мемфиса · расширение волоконно-оптической сети завершено.
Айова · округ Джонсон Айова-Сити
Студенческое жилье
19.2%
+ 850 б.п. против среднего по Big-10
Рост зачисления · расширение медицинской и бизнес-школ · продукту 11 лет в среднем · нулевой pipeline.
Вайоминг · округ Ларами Шайенн
Центр обработки данных
24.1%
+ 1,200 б.п. против Северной Вирджинии
Профицит передачи 230 кВ · электроэнергия на 92% дешевле · налоговые льготы на федеральных землях · задержка до Нью-Йорка менее 50 мс.
Айдахо · округ Ада Бойсе
Складские помещения самообслуживания
17.6%
+ 820 б.п. против SS Финикса
CAGR населения 3,4% · кв. футы на душу населения ниже порога замещения SS · низкий pipeline.
Кентукки · округ Уоррен Боулинг-Грин
BTR / SFR
17.1%
+ 690 б.п. против Nashville BTR
Рост заработной платы в автомобильном коридоре · логистика I-65 · сжатие предложения на продажу · разрыв аренда-собственность.
Южная Дакота · Миннехаха Су-Фолс
Медицинский офис
16.8%
+ 580 б.п. против общенационального MOB
Расширение сетей Sanford и Avera · иммиграция врачей · 0,9 MOB на 1 тыс. населения против нормы 1,4.
Теннесси · округ Хэмилтон Чаттануга
Науки о жизни
18.4%
+ 720 б.п. против Boston LS
Исследовательский коридор UTC · гигабитное волокно 10 Гбит · якорный R&D Volkswagen · базис лабораторий на 40% ниже Бостона.
Оклахома · округ Талса Талса
Офис · Класс B
15.8%
+ 540 б.п. против среднего по классу B
Программа Tulsa Remote · стабилизация вакансий · базис на 60% ниже замещения.
Алабама · Таскалуса Таскалуса
Смешанного использования
17.4%
+ 660 б.п. против смешанного использования на Юго-Востоке
Рекорд зачисления в UA · район финансирования TIF в центре города · коллапс вакансий розничной торговли на первых этажах.
Северная Дакота · Берли Бисмарк
IOS — наружное хранение
19.6%
+ 880 б.п. против общенационального IOS
Логистика нефтяного месторождения Баккен · нехватка площадок для подрядчиков · нулевое институциональное владение.
Пенсильвания · округ Эри Эри
Холодное хранение
17.9%
+ 740 б.п. против холодильников PA
Разрыв в холодной цепочке Великих озер · коридор I-90 · спрос на переоборудование под фармацевтический класс · доступная мощность.
Южная Каролина · Хорри Миртл-Бич
Гостеприимство
16.2%
+ 510 б.п. против гостеприимства на Юго-Востоке
Восстановление RevPAR · pipeline предложения номеров отрицательный · разрыв в реконцепции F&B.
Техас · округ Лаббок Лаббок
Проживание для пожилых и с assisted living
16.4%
+ 590 б.п. против assisted living на Юго-Востоке
Когорта Medicare растет с CAGR 4,1% · якорь системы здравоохранения Texas Tech · pipeline около нуля.
Индиана · Типпекану Вест-Лафайет
Коливинг
17.0%
+ 640 б.п. против коливинга на Среднем Западе
Рост числа выпускников Purdue · перемещения в рамках кластера полупроводников · арбитраж стоимости жилья.
Вашингтон · Спокан Спокан
Промышленный · региональный
16.0%
+ 560 б.п. против промышленности Сиэтла
Распределительный хаб внутреннего Северо-Запада · коридор I-90 · базис земли на 70% ниже Сиэтла.
Техас · округ Бразос Колледж-Стейшн
Мультисемейный · Класс B
16.7%
+ 510 б.п. против MF Техаса
Рекорд зачисления в A&M · рост числа работодателей · предложение на продажу ограничено · засуха в pipeline.
Невада · округ Уошо Рино
Промышленный · передовой
17.8%
+ 680 б.п. против промышленности Лас-Вегаса
Кольцо поставок Tesla / Panasonic · логистика I-80 · базис земли на 50% ниже Лас-Вегаса.
Огайо · округ Старк Кантон
Производственное жилье
18.2%
+ 760 б.п. против Mid-W MHC
Разрыв в предложении доступного жилья · институциональное владение MHC < 4% · спред субизмерения.
Техас · округ Эль-Пасо Эль-Пасо
Трансграничный промышленный
19.4%
+ 920 б.п. против общенационального промышленного
Ускорение неаршоринга · перелив из макиладорас Хуареса · спрос BTS · расширение порта въезда.
+ 712 больше
альфа-ячеек выше институционального порога 15% IRR, ранжировано, снабжено источниками и оценкой уверенности — по мультисемейному, промышленному, розничному, офисному, гостиничному, земельному, здравоохранению, наукам о жизни, центрам обработки данных, складским помещениям самообслуживания и всем другим классам активов. Обновляется ежемесячно. Переранжируется, когда меняется хотя бы один сигнал.
Посмотреть живой рейтинг →
62,860 ячеек рынок × актив оценивается, каждый цикл

3,143 округов США, умноженных на 20+ соответствий классов активов на округ. Каждая ячейка оценена по pipeline предложения, демографическому импульсу, потокам капитала, регуляторным катализаторам, эрозии базиса и спреду ставки капитализации. Каждая ячейка прослеживается до первичной записи, которая изменила оценку.

Нет усечения по топ-N, нет сокращения "топ-50 MSA", нет предварительно отфильтрованной вселенной. Вся страна, все классы активов, каждый квартал. Если округ сдвигается, ячейка сдвигается. Если ячейка сдвигается, рейтинг переупорядочивается.

Добавьте 600+ международных рынков по всему UK, EU, GCC, LATAM, APAC — тот же движок, та же архитектура. Альфа глобальна. Сканирование глобально.

03
Как это работает

Уровень обнаружения рынков.

Compass — это не рыночный отчет. Compass — это непрерывный движок. Каждый округ идентифицируется по сотням экономических, демографических, регуляторных и капитальных измерений. Каждый класс активов сопоставляется с каждым округом, оценивается по альфа-сигналам, которые важны для этого класса активов, и ранжируется по сравнению со всеми бенчмарками сопоставимого риска на платформе. Результат — это живой, снабженный источниками, с оценкой уверенности рейтинг ячеек, где институциональная IRR недооценена — переранжирование еженедельно, глубокое переранжирование ежемесячно, подписано в каждом цикле.

01
Географический сбор
Округа США + тракты переписи + международные рынки. Каждая административная география, каждый первичный поток данных, каждый цикл выпуска.
5,000+ потоков данных, с детализацией до округа
02
Сопоставление классов активов
Каждый округ оценивается на предмет каждого класса активов, который ему подходит: мультисемейный, промышленный, розничный, офисный, гостиничный, здравоохранение, науки о жизни, центр обработки данных, складские помещения самообслуживания, земля, нишевые.
62,860+ ячеек за цикл
03
Альфа-оценка
Каждая ячейка оценивается по восьми семействам сигналов — асимметрия предложения, демографический импульс, потоки капитала, инфраструктура, регулирование, базис, спред ставки капитализации, миграция работодателей.
8 axes осей · взвешенных под ваш мандат
04
Детализация до субмаркета
Внутри выигрышных округов Compass детализируется до коридора, зоны охвата, конкретного субмаркета и тракта, которые обеспечивают альфу. Округ — это точка входа; субмаркет — это сделка.
38,000+ трактов индексировано
05
Спред по бенчмарку
Прогнозируемая IRR каждой ячейки сверяется с бенчмарком сопоставимого риска — институциональной медианой для этого класса активов, этого профиля риска, этой структуры капитала.
≥ 300 bps = ранжировано
06
Подпись и переранжирование
Каждый результат подписан хешем сборки и отметкой "данные по состоянию на". Еженедельное обновление дельты. Ежемесячное глубокое переранжирование. Ячейки движутся, когда движутся фундаментальные показатели, а не когда движется нарратив.
Reproducible Запустите сегодня — тот же ответ.
04
Стек данных

Пять тысяч потоков. Шесть семейств. Согласованные, нормализованные, подписанные.

Модель общего назначения может читать то, что проиндексировал Google. Compass читает то, что страна на самом деле публикует — первичные потоки на уровне округов и трактов, подписные платформы, на которые полагается институциональный капитал, реестры на иностранных языках, исследования с ограниченным доступом брокеров, а также собственный рекорд потока сделок платформы. Каждый поток нормализован на одном и том же географическом каркасе. Каждое допущение прослеживается до строки, из которой оно получено.

Демография и труд
847 потоков
  • Бюро переписи США — ACS, Decennial, Building Permits Survey
  • BLS — CES, QCEW, JOLTS, региональная занятость
  • BEA — Региональный ВВП, Личные доходы
  • Статистика доходов IRS — миграция округ-округ
  • Смена адреса USPS — чистые потоки миграции
  • HUD CHAS & AHS — жилищный фонд и доступность
  • NCES — зачисление в школы и университеты
  • Информационные панели рынка труда штатов
Фундаментальные показатели недвижимости
1,420 потоков
  • Данные по коммерческой недвижимости — полная вселенная comps и pipeline
  • Исследования субрынков — фундаментальные показатели субмаркетов
  • Witten Advisors — прогнозы мультисемейного жилья
  • Региональные листинговые сервисы — объявления о продаже и аренде
Рынки капитала
612 потоков
  • KBRA, Morningstar DBRS — рейтингуемые CMBS и CRE CLO
  • MBA — объем выдачи ипотеки и коммерческого долга
  • Федеральная резервная система — опрос старших кредитных инспекторов
  • FHFA — объемы кредитования агентств
  • SEC EDGAR — извлечение 10-Q / 10-K REIT
Инфраструктура и операции
538 потоков
  • FCC — развертывание широкополосного доступа, доступность гигабита
  • USDOT и BTS — грузовые потоки, автомагистрали, железные дороги, объем портов
  • USACE — трафик портов, шлюзы и водные пути
  • EIA — мощность электроэнергии, передача, цены на электричество
  • FAA — пропускная способность пассажиров и грузов, данные о взлетно-посадочных полосах
  • EPA Envirofacts — реестры экологических опасностей
  • USDA — урожайность сельского хозяйства, вода и почва
  • Департаменты транспорта штатов — pipeline CAPEX
Местные и первичные записи
1,180 потоков
  • Регистраторы округов и налоговые оценщики
  • Разрешения на строительство на уровне юрисдикции — BPS и муниципальные
  • Записи планирования и зонирования — недавние поправки и находящиеся на рассмотрении
  • Местные брокерские бюллетени и первичные списки
  • Судебные документы — foreclosure, lis pendens, наследство
  • Протоколы советов — TIF, OZ, действия по налоговым льготам
  • Документы коммунальных предприятий — мощность и тарифные дела
  • Региональная торговая пресса и первичные исследования
Макро и международные
403 потоков
  • FRED — полная вселенная региональных макроиндикаторов
  • BEA Regional — международные, торговля, FX
  • МВФ, Всемирный банк — макро на уровне стран
  • ОЭСР — трудовые и демографические компараторы
  • Евростат — региональные данные NUTS по ЕС
  • Статистические агентства — UK ONS, DE Destatis, FR Insee и др.
  • Статистика ОАЭ, GASTAT Саудовской Аравии — первичные потоки GCC
  • Глобальные исследования
Итого стека данных
5,000+ потоков · 6 семейств · детализация до округа
Непрерывно обновляется. Согласовывается при расхождении потоков. С оценкой уверенности на ячейку. Те же данные, которые читают андеррайтинговые и рисковые движки платформы — направленные, в этом слое, на каждый рынок.
05
Альфа-сигналы · восемь семейств

Альфа — это не атмосфера. Это измеримый сдвиг, который консенсус еще не интегрировал.

Рынок является альфой, когда его фундаментальные показатели изменились, а ценообразование еще нет. Compass оценивает каждую ячейку по восьми семействам сигналов — тем, у которых есть калиброванная историческая корреляция с будущей IRR. Никаких рассказов, никаких сюжетных арок, никаких эвристик вроде "Sun-Belt хорош". Только измеримые сдвиги, ранжированные.

Асимметрия предложения
14 проверок
  • Засуха в pipeline — разрешенных единиц / кв. футов против поглощения
  • Скорость предварительной аренды и предварительной продажи
  • Начало строительства — квартальная дельта
  • Предложение земли под застройку на уровне субмаркета
  • Базис стоимости замещения против торгового базиса
  • Дни на рынке и тенденции уступок
Демографический импульс
17 проверок
  • Чистая иммиграция — согласованные данные IRS и USPS
  • Рост занятости и заработной платы — QCEW и CES
  • Уровень формирования домохозяйств
  • Импульс возрастной когорты (ключевая когорта для класса активов)
  • Сдвиг в уровне образования
  • Утолщение распределения доходов в целевом слое
Потоки капитала
12 проверок
  • Объём институциональных заявок на покупку и продажу — RCA
  • Сигналы бегства капитала — чистый отток инвестиций
  • Объём выдачи и рефинансирования кредитов — MBA
  • Разрыв между частным и публичным рынками
  • Концентрация спонсоров (недооценка при низкой концентрации)
  • Потоки иностранного капитала против внутреннего
Инфраструктурный перелом
15 проверок
  • Новые мощности портов, железных дорог, оптоволокна и энергосетей
  • Расширение университетов и исследовательских кластеров
  • Федеральные распределения IRA / CHIPS — на уровне округов
  • Капитальные расходы департаментов транспорта штатов
  • Изменение пропускной способности аэропортов
  • Мощность энергосистемы и доступность передачи
Регуляторные катализаторы
11 проверок
  • Недавние изменения зонирования, разрешающие уплотнение застройки
  • Статус зон возможностей (OZ) и срок действия
  • Налоговые льготы и программы TIF
  • Ограничения и стабилизация арендной платы
  • Изменение скорости выдачи разрешений
  • Регуляторные меры на страховом рынке
Размывание базиса
9 проверок
  • Торговый базис против восстановительной стоимости
  • Базис земли против девелоперской RLV
  • NOI существующих активов против стабилизированного pro forma
  • Доля продаж в стрессовых условиях с дисконтом
  • Сигналы финансового стресса спонсоров
  • Экспозиция к «стене» рефинансирования
Спред капитализации
8 проверок
  • Cap rate против бенчмарка сопоставимого риска
  • Спред к 10-летним казначейским облигациям — исторический диапазон
  • Имплицированная премия за риск против реализованной волатильности
  • Сигнал расхождения публичных REIT-рынков
  • Аномалия межактивного спреда
  • FX-скорректированный спред для трансграничных сделок
Миграция работодателей и арендаторов
10 проверок
  • Объявления крупных работодателей — релокации и расширения
  • Перемещения якорных арендаторов на уровне коридоров
  • SEC-отчётность — изменения корпоративного присутствия
  • Сделки с государственными стимулами
  • Миграция логистических и e-commerce узлов
  • Планы расширения медицинских систем и университетов
Синтез
композитный
  • Взвешенные восемь сигналов по классам активов
  • Веса мандатов, наложенные по фондам
  • Уровень уверенности по каждой ячейке
  • Волатильностно-скорректированный альфа-спред
  • Калибровка на исторических бэктестах
  • Порог обоснованности IC (information coefficient)
06
Реализованные кейсы

Пять рынков, которых не было в консенсусной аналитике. Пять сделок, которые там должны были быть.

Пять живых ячеек платформы — каждая начинается с консенсусного тезиса, который написала бы аналитическая команда, и заканчивается ячейкой, которую обнаружил и ранжировал Compass. Разные классы активов, разные географии, один и тот же движок, одни и те же оси оценки, одна и та же первичная атрибуция источников. Альфа повторяема, если сканирование строгое.

Реализованный кейс · № 01 · Многоквартирная недвижимость

Лейкленд–Винтер-Хейвен, Флорида · округ Полк · прогнозный IRR vs Тампа

Просканированные ячейки: 3,143 · 2 above 20%
Главный драйвер: Обвал пайплайна нового строительства
Консенсус считает
"Тампа — главный рынок MF во Флориде." Солнечный пояс, демография, брокерские презентации едины, пенсионные консультанты увеличивают долю. IRR, цена за дверь, cap rate — Лейкленд максимум сноска в приложении к TAMPA MSA.
Compass считает
Лейкленд–Винтер-Хейвен показывает три взаимно усиливающихся сигнала: (1) обвал пайплайна строительства на 71% г/г после повышения ставок в 2024 — отрицательные чистые вводы до 2027; (2) зарплатный переток I-4 logistics, рост зарплат QCEW 6.2% против 3.4% в Тампе; (3) cap rate шире на 110 б.п. относительно Тампы при одинаковом демографическом профиле. Приток населения округа Полк сопоставим с Хиллсборо по IRS данным 2024–2026.
Тампа уже полностью в цене. Лейкленд — те же фундаментальные факторы, но в 50 милях восточнее, с подарком в виде спреда cap rate 110 б.п. Compass выявил это за 8 месяцев до того, как брокеры написали первый отчёт про “Tampa-adjacent”.
IRR по Compass
21.4%
IRR по консенсусу
11.8%
Спред
+ 960 bps
Уверенность
89%
Реализованный кейс · № 02 · ЦОД (data center)

Шайенн, Вайоминг · округ Ларами · прогнозный IRR vs Северная Вирджиния

Просканированные ячейки: 3,143 · top global rank
Главный драйвер: Избыток энергии и передачи
Консенсус считает
"Северная Вирджиния — главный рынок дата-центров." Лаудон — глобальный стандарт. Вакантность 1.2%, $200/кВт, $1100/кв.фут. Все гиперскейлеры там; все фонды туда заходят.
Compass считает
Шайенн показывает: (1) избыток передачи 230 кВ из Western Interconnection — 1.4 ГВт доступной мощности против отрицательного баланса в NoVa; (2) на 92% ниже стоимость энергии ($0.038/кВт⋅ч против $0.41/кВт⋅ч в NoVa); (3) налоговые льготы на федеральной земле через Wyoming Business Council; (4) латентность <50 мс до NYC через существующие волоконные маршруты. База земли $0.84/кв.фут против $185 в Лаудоне.
Шайенн — это не Северная Вирджиния. Это следующая Северная Вирджиния — для нагрузок, которым не нужен сетевой эффект Лаудона и которые не готовы платить его премию. Compass зафиксировал ячейку по данным FERC до объявления проектов девелоперов.
IRR по Compass
24.1%
IRR по консенсусу
12.0%
Спред
+ 1,210 bps
Уверенность
91%
Реализованный кейс · № 03 · Студенческое жильё

Айова-Сити, Айова · округ Джонсон · прогнозный IRR vs среднее по Big-10

Просканированные ячейки: 287 university markets
Главный драйвер: Рост набора + отсутствие нового предложения
Консенсус считает
"Студенческое жильё в Big-10 перегрето." После COVID предложение выросло и рынок насыщен. Капитал уходит в SEC и Texas-bowl рынки.
Compass считает
Big-10 в среднем скрывает разброс. Айова-Сити показывает: (1) рост набора 2.1% в год за счёт расширения Carver College of Medicine и Tippie School; (2) нулевой pipeline в радиусе 2 миль; (3) средний возраст продукта 11 лет; (4) рост аренды +7.9% против +1.2% у конкурентов.
"Big-10 перегрет" верно в среднем. Но неверно для Айова-Сити — и средняя оценка проигрывает ячейковому анализу.
IRR по Compass
19.2%
IRR по консенсусу
10.7%
Спред
+ 850 bps
Уверенность
86%
Реализованный кейс · № 04 · Промышленная недвижимость · кросс-бортовая

Эль-Пасо, Техас · округ Эль-Пасо · прогнозный IRR vs национальный industrial

Просканированные ячейки: 3,143 · 1,420 industrial
Главный драйвер: Ниаршоринг + эффект макиладор
Консенсус считает
"Industrial — стабилен, но без избыточного роста." Рекомендуются топ-10 логистических MSA.
Compass считает
Эль-Пасо показывает самый чистый сигнал ниаршоринга: (1) занятость макиладор в Сьюдад-Хуаресе +18.4%; (2) спрос BTS backlog 4.1 млн кв.футов; (3) расширение погранпереходов с федеральным финансированием $200 млн; (4) земельная база $4.20/кв.фут против $14.60 в Атланте.
Ниаршоринг реален, данные публичны, но консенсус отстаёт на 6 кварталов. Compass зафиксировал ячейку в 2024 — до появления первых брокерских обзоров.
IRR по Compass
19.4%
IRR по консенсусу
10.2%
Спред
+ 920 bps
Уверенность
88%
Реализованный кейс · № 05 · Холодильная логистика · ниша

Эри, Пенсильвания · округ Эри · прогнозный IRR vs cold storage PA

Просканированные ячейки: 3,143 · 312 cold-storage
Главный драйвер: Разрыв холодной цепи Великих озёр
Консенсус считает
Cold storage — горячий сегмент, но только в основных рынках. Эри не входит в институциональный фокус.
Compass считает
Эри показывает: (1) дефицит cold-chain инфраструктуры Великих озёр; (2) I-90 логистический коридор; (3) спрос на фарм-grade переоборудование; (4) 90 МВт доступной мощности; (5) земля $3.10/кв.фут против $46 в Inland Empire.
Нишевые классы активов в вторичных географиях — это место альфы, потому что туда не доходит консенсус. Compass находит их автоматически.
IRR по Compass
17.9%
IRR по консенсусу
10.5%
Спред
+ 740 bps
Уверенность
84%
07
Прозрачное ранжирование

Нажмите на любую ячейку. Посмотрите восемь оценок. Посмотрите данные, которые их сформировали.

Compass не выдаёт рекомендацию и не просит доверия. Он показывает весь ранжированный универсум, оценку по каждой альфа-оси, входные данные и их источники. В IC вы приходите уже с объяснением.

#
Рынок · актив
IRR
Спред
Главный драйвер
Уверенность
01
Шайенн, Вайоминг · ЦОД избыток передачи 230 кВ · энергия -92% · latency <50 мс до NYC
IRR 24.1%
Спред + 1,210 bps
Главный драйвер Инфраструктура
Уверенность 91%
02
Лейкленд–Винтер-Хейвен, Флорида · MF обвал пайплайна · эффект I-4 · спред cap rate 110 б.п.
IRR 21.4%
Спред + 960 bps
Главный драйвер Предложение
Уверенность 89%
03
Бисмарк, Северная Дакота · IOS логистика Баккен · дефицит подрядчиков · нулевая институционализация
IRR 19.6%
Спред + 880 bps
Главный драйвер Потоки капитала
Уверенность 81%
04
Эль-Пасо, Техас · промышленность макиладоры +18.4% · BTS 4.1 млн кв.футов · расширение погранпереходов
IRR 19.4%
Спред + 920 bps
Главный драйвер Миграция работодателей
Уверенность 88%
05
Айова-Сити, Айова · студенческое жильё рост набора +2.1% · нулевой pipeline · средний возраст 11 лет
IRR 19.2%
Спред + 850 bps
Главный драйвер Предложение
Уверенность 86%
06
Спрингфилд, Миссури · промышленность I-44 / I-40 · земля -30% к Мемфису · оптика завершена
IRR 18.6%
Спред + 770 bps
Главный драйвер Размывание базиса
Уверенность 85%
07
Чаттануга, Теннесси · life sciences UTC коридор · 10Gb fiber · VW R&D якорь · спред 40%
IRR 18.4%
Спред + 720 bps
Главный драйвер Инфраструктура
Уверенность 83%
08
Кантон, Огайо · MHC дефицит доступного жилья · институционализация <4% · субметерный спред
IRR 18.2%
Спред + 760 bps
Главный драйвер Потоки капитала
Уверенность 79%
09
Эри, Пенсильвания · cold storage разрыв холодной цепи · I-90 · фарма спрос · 90 МВт
IRR 17.9%
Спред + 740 bps
Главный драйвер Инфраструктура
Уверенность 84%
10
Рино, Невада · промышленность · advanced Tesla / Panasonic цепочка · I-80 · спред 50% к Вегасу
IRR 17.8%
Спред + 680 bps
Главный драйвер Миграция работодателей
Уверенность 87%
…
702 ещё ячейки · ранжированные, оценённые, проверенные
IRR 15 – 17.6%
Спред 300 – 670 bps
Главный драйвер —
Уверенность —

Нажмите любую строку в живом продукте. Раскрываются восемь сигналов. Раскрываются входные данные. Раскрываются источники. Раскрывается локальный разбор — коридор, участок, комп-сет. Кейс = обоснование, прикреплённое к результату.

08
Консенсус vs Compass

Консенсусный отчёт описывает прошлое. Compass оценивает настоящее.

Параметр
Брокер / консультант · ChatGPT
Compass
Параметр Географическое покрытие
Брокер / консультант · ChatGPT Топ 20 – 50 MSA · одинаковые каждый год
Compass 3,143 США · 600+ международные · все
Параметр Дифференциация классов активов
Брокер / консультант · ChatGPT Глобальный нарратив — «MF растёт, retail восстанавливается»
Compass Ячейковый уровень — каждый округ × каждый класс активов
Параметр Глубина данных
Брокер / консультант · ChatGPT Перегретые брокерские компы · устаревшие
Compass 5,000+ потоков · первичные, подписочные, зарубежные
Параметр Частота обновления
Брокер / консультант · ChatGPT Квартальный / годовой обзор
Compass Недельный дельта-анализ · месячное пере-ранжирование
Параметр Определение альфы
Брокер / консультант · ChatGPT Нарратив — «рост Sun Belt»
Compass Измеримый спред vs сопоставимый риск-бенчмарк
Параметр Точность субрынков
Брокер / консультант · ChatGPT Только уровень MSA
Compass Округ → район → коридор → зона охвата
Параметр Атрибуция источников
Брокер / консультант · ChatGPT «Индустриальные источники» · без ссылок
Compass Клик до источника по каждому сигналу
Параметр Вес мандата
Брокер / консультант · ChatGPT Универсальный нарратив
Compass Веса восьми осей под ваш фонд
Параметр Выходной формат
Брокер / консультант · ChatGPT PDF · 60 слайдов · устаревает при выпуске
Compass Живой ранжированный универсум · готово для IC
09
Что вы получаете

Живая карта ранжирования альфы — под ваш класс активов, мандат и географию.

/ 01

3 143 округа США

Каждая административная единица, каждый цикл обновления, на уровне первичных данных — не только крупнейшие рынки.

/ 02

600+ международных рынков

Великобритания, ЕС, GCC, Латинская Америка, APAC. Один движок, одни оси, единый стандарт источников.

/ 03

Все классы активов

62 860+ ячеек на цикл США. Все классы активов против всех округов, где они применимы.

/ 04

8 осей альфа-сигналов

Предложение, демография, капитал, инфраструктура, регулирование, базис, cap rate, миграция работодателей.

/ 05

Живой поток данных

5 000+ потоков — первичные, подписочные, иностранные, брокерские, внутренние.

/ 06

Разбор субрынков

От округа к коридору, району и конкретной зоне сделки.

/ 07

Спред vs бенчмарк

Каждая ячейка ранжируется по спреду к институциональному бенчмарку с сопоставимым риском.

/ 08

Уверенность по каждой ячейке

Каждая оценка сопровождается уровнем надёжности и флагами проверки.

/ 09

Обучение под ваш мандат

Ваши пороги доходности, классы активов, география и история решений учитываются в ранжировании.

10
Compass · внутри платформы

Географический слой вашей системы андеррайтинга.

Compass не работает изолированно. Это входной слой платформы. Найденные им ячейки передаются в Heavy — для построения институциональных моделей. В Plays — для анализа стратегий. В Scout — для поиска сделок. В Light — для быстрого скрининга.

Вы получаете не отчёт, а живой географический движок, который постоянно пересчитывается и выводит реальные точки альфы в ваш поток решений до появления брокерских материалов.

Поток: Compass выбирает рынок → Plays выбирает стратегию → Heavy строит модель → Scout находит сделку. Один движок, одна библиотека, одна логика.

11
Скоро · дорожная карта 2026

Более точные сигналы. Более быстрые циклы. Более широкая география.

Ежедневное обновление дельты

Альфа движется со скоростью данных, а не отчётов.

Сегодня: недельное обновление. 2026: ежедневное. После публикации данных BLS ячейки пересчитываются в тот же день.

Матчинг сделок и спонсоров

Ячейка — это рынок. Сделка — это результат.

Compass будет показывать конкретные активы в каждой ячейке с их спонсорами и брокерским потоком.

Бэктест капитал-потоков

Каждая рекомендация проверяется историей.

Все ранжирования сопоставляются с реальными IRR и потоками капитала для калибровки модели.

Международная глубина

Один и тот же движок в 600+ рынках.

Локализация по странам с сохранением единой архитектуры сигналов и источников.

Итог

20 рынков — это не вселенная исследований. Это дефолт.

Compass — слой поиска рынков платформы Titleman. 3 143 округа, 600+ рынков, 8 осей сигналов, 5 000+ потоков данных. Один движок для всех активов и географий.

Запросить демо Связаться с командой

Развёртывание 4–6 недель, настройка под мандат инвестора.

Принесите уже закрытую сделку

Мы проведём её через Titleman и покажем команде готовый результат рядом с их собственным.

Запросить демоСмотреть тарифы