Heavy · Scout
Off-Market-Entdeckung · jede Anlageklasse
Scout.Die Off-Market-Maschine.
Laden Sie einen Screenshot einer beliebigen Karte hoch – ein Block, ein Viertel, eine ganze Metropolregion – und Scout liest jede Adresse, prüft jede Immobilie und findet diejenigen, die unterbewertet, schlecht verwaltet oder notleidend sind. Mehrfamilienhäuser, Büro, Einzelhandel, Industrie, Gastgewerbe, Grundstücke – jede Anlageklasse, jeder Workflow. Die Off-Market-Deals, bei denen 19–24 % IRR zum Greifen nah sind.
Der magische Moment
Screenshot hochladen. Scout findet den Off-Market-Bereich.
Keine Adresslisten. Kein CSV-Upload. Keine vorab zu vereinbarenden Maklerbeziehungen. Einfach nur ein Bild einer Karte. Scout liest jede sichtbare Adresse, führt für jede eine vollständige Wertermittlung für Mehrfamilienhäuser durch und liefert diejenigen zurück, bei denen Leerstände reduziert, Mieten erhöht werden können und der IRR nach CapEx im Bereich von 19–24 % liegt.
/ Schritt 01
Jede Adresse lesen
Vision OCR extrahiert jede im Screenshot sichtbare Adresse. Apartmentkomplexe, mittelhohe Mehrfamilienhäuser, Portfolios im Gartenstil, Value-Add-Möglichkeiten – nichts wird übersprungen, nichts wird vorausgesetzt.
/ Schritt 02
Jede einzelne prüfen
Scout führt für jede Immobilie eine vollständige Analyse durch: geschätzter NOI, aktueller Leerstand, Bestands- vs. Marktmiete, Mietsteigerungspotenzial nach CapEx, prognostizierter IRR. Alles ohne einen einzigen Makleranruf.
/ Schritt 03
Off-Market sichtbar machen
Scout ordnet die Immobilien nach realisierbarem IRR, fügt jeder ein vollständiges DD-Paket und eine Value-Add-These bei und nennt Ihnen den Gebotspreis, der Sie in den Bereich von 19–24 % IRR bringt. Der Rest wird ausgefiltert.
01
Wie Scout funktioniert
Vier Phasen, End-to-End. Vom Screenshot zum Off-Market-Gebotsschreiben.
01
/ Erfassen
Karten-Screenshot hochladen
Google Maps, Apple Maps, Satellitenansicht, benutzerdefinierte Marktgrenzen, Makler-Exposé – jedes Bild mit Adressen darauf. Drag, Drop, fertig. Keine manuelle Adresseingabe, kein Hochladen von CSVs.
02
/ Lesen & Auflösen
Jede Adresse identifiziert
Vision OCR liest sichtbare Adressen; Geocodierung ergänzt den Rest aus Koordinaten und Parzellengrenzen. Scout ordnet diese den Steuer-IDs des Landkreises zu, isoliert Mehrfamilienhäuser nach Zonen und registrierter Nutzung und sichert jede Parzelle.
03
/ Prüfung im großen Stil
Mehrfamilienhaus-Analyse, parallel
Scout führt für jede Immobilie gleichzeitig eine vollständige Analyse durch. NOI, Leerstand, Bestands- vs. Marktmiete, CapEx-Anforderungen, prognostizierter IRR nach Stabilisierung. Hunderte vollständige Prüfungen in der Zeit, die ein Mensch für eine einzige benötigt.
04
/ Filtern & Bepreisen
Die Off-Market-Shortlist
Nur die Adressen, bei denen die Zahlen tatsächlich stimmen, überstehen den Filter – mit reduzierbarem Leerstand, steigerbaren Mieten nach CapEx und einem IRR im Bereich von 19–24 %. Jede kommt mit einem vollständigen DD-Paket, einer Value-Add-These und einem Gebotspreis.
02
Praxisbeispiel · Fokus Mehrfamilienhäuser
Ein Screenshot von SouthEnd, Charlotte. Fünf Off-Market-Mehrfamilienhaus-Deals – 22 Minuten.
Unten: ein tatsächliches Scan-Ergebnis mit angewendetem Mehrfamilienhaus-Fokus. Dieselbe Engine funktioniert für jede andere Anlageklasse – Büro, Einzelhandel, Industrie, Gastgewerbe, Gesundheitswesen, Grundstücke, halbfertige Projekte, Nischen – auf jeder Seite des Workflows: Investor, Entwickler, Kreditgeber, Eigentümer. Mehrfamilienhäuser wurden hier nur zur Verdeutlichung gewählt. Scout liefert 1.247 gelesene Adressen, 487 gefilterte Mehrfamilienhäuser und die 5 stärksten Off-Market-Möglichkeiten zurück.
Scout-Ergebnis · SouthEnd Charlotte NC · 487 Mehrfamilienhaus-Analysen
Mehrfamilienhäuser geprüft
487
in 22 Min.
Off-Market-Signale erkannt
28
5.7% des Gesamtbestands
Über 19% Ziel-IRR
5
5.7% bereit für den Deal, mit Gebotspreisen
Kombiniertes Deal-Volumen
$316M
5.7% über die Shortlist hinweg
Top 5 Off-Market-Mehrfamilienhäuser – gefunden
Asset · TheseLeerstandMiete / EinheitListe → GebotProj. IRR
01
186-Einheiten Gartenstil · Park Rd Korridor
Off-Market · Abwesenheitseigentümer · 18 % Leerstand · Baujahr 2008, keine Renovierung seit 2015
Reduzieren
18%→5%
Mietsteigerung
$1,420→$1,775
Gebotspreis
$48M→$42M
Proj. IRR
21.8%02
312-Einheiten Mid-Rise · South End / Tryon
Off-Market · Alteigentümer · 14 % Leerstand · volle Innenrenovierungschance (nur 38 % renoviert)
Reduzieren
14%→4%
Mietsteigerung
$1,840→$2,300
Gebotspreis
$84M→$77M
Proj. IRR
22.4%03
248-Einheiten Klasse B+ · Wilkinson Blvd Korridor
Notleidend · Kreditfälligkeit Q3 2026 · 21 % Leerstand · aufgeschobener CapEx-Bedarf identifiziert
Reduzieren
20%→5%
Mietsteigerung
$1,520→$1,890
Gebotspreis
$74M→$68M
Proj. IRR
22.1%04
204-Einheiten Gartenstil · East Boulevard
Off-Market · Gesellschafterstreit gemeldet · 12 % Leerstand · unterversorgt im Vergleich zum Wettbewerb
Reduzieren
12%→4%
Mietsteigerung
$1,610→$2,005
Gebotspreis
$58M→$52M
Proj. IRR
19.6%05
156-Einheiten Boutique Mid-Rise · NoDa
Off-Market · Eigentümer-Alterssignal (wahrscheinliche Erbfolge) · 16 % Leerstand · Mieten 22 % unter Korridor-Median
Reduzieren
16%→5%
Mietsteigerung
$1,720→$2,150
Gebotspreis
$82M→$77M
Proj. IRR
23.2%Fünf Off-Market-Mehrfamilienhaus-Assets. Leerstand um 8–16 Punkte gesenkt. Mieten um ~25 % nach CapEx gesteigert. Kombiniertes IRR-Profil von
19.6–24.1% IRR
Kein Analysten-Team. Kein Makler-Mandat. Keine bezahlte Pipeline. Ein Screenshot, 22 Minuten und eine 316 Mio. $ schwere Off-Market-Mehrfamilienhaus-Pipeline mit dem IRR-Profil, für dessen Beschaffung die meisten Fonds ein Quartal benötigen. Fünf Deals auf Thesen-Niveau, jeder mit einem klaren Plan zur Leerstandsreduzierung und Mietsteigerung, keiner davon auf dem freien Markt.
03
Was Scout erkennt · 12 Signalfamilien
Die Off-Market-Signale, die andere Tools übersehen – weil sie nicht wissen, wo sie suchen sollen.
Scout vergleicht nicht nur den Listenpreis mit dem Markt. Es prüft zwölf Familien von Signalen für Notlagen, Fehlmanagement und Potenzial bei jeder Immobilie – bezogen aus öffentlichen Registern, Primärdaten und kostenpflichtigen Feeds, auf die keine allgemeine KI Zugriff hat. Unten: jedes Signal, die Daten, die Scout tatsächlich verifiziert, und deren Quellen.
↓
Falsch bepreist & unterbewertet
Unterhalb des verifizierten Markträumungspreises gelistet – basierend auf Vergleichswerten, aktueller Verkaufsgeschwindigkeit und den Cap-Rate-Belegen auf Parzellenebene, die Scout aktuell hält.
- Cap-Rate vs. Teilmarkt-Vergleichswerte (letzte 6 Monate)
- Preis/Einheit vs. Mitbewerber gleichen Alters
- Tage am Markt & Geschwindigkeit von Preissenkungen
- Akquisitionsbasis des Verkäufers & Haltedauer
Quellen: Gewerbeimmobilien-Daten · eingetragene Hypotheken · Verkaufvergleiche
$
Mieten unter Marktniveau
Bestandsmieten 15–30 % unter dem Korridor-Median. Die Lücke, die nach dem CapEx zur Mietsteigerungs-Story wird. Je schneller sich die Lücke schließt, desto höher der IRR.
- Bestandsmiete / qft vs. verifizierter Markt
- Mietentwicklung der letzten 36 Monate
- Höhe der Zugeständnisse & Vermietungsanreize
- Muster bei Mietverlängerungen nach Einheitstyp
Quellen: Gewerbeimmobilien-Daten · Mieterlisten
Hoher Leerstand & schwache Vermietung
Stabilisierter Leerstand bei 12–25 %, während Mitbewerber bei 4–7 % liegen. Der Erwerber, der den Betrieb optimiert, erhält die Differenz zwischen aktuellem und stabilisiertem NOI geschenkt.
- Anzahl als leerstehend gelisteter Einheiten + Dauer
- Vermietungsgeschwindigkeit vs. Teilmarkt
- Einsatz von Incentives & Tage am Markt pro Einheit
- Auszugsrate & gescheiterte Verlängerungen
Quellen: Listing-Plattformen · Satellitenbilder · Versorgungsdaten
Schlechte Bewertungen & schwaches Management
Mieterbewertungen melden defekte Klimaanlagen, langsame Wartung, Belästigung, Kautionsstreitigkeiten. Bewertung unter 3,0, steigendes Beschwerdevolumen. Der jetzige Eigentümer verliert Mieter – der nächste erntet die Verlängerungen.
- Aggregierte Bewertung & Trend (24 Monate)
- Häufigkeit von Wartungsbeschwerden
- Reaktionsrate & Tonfall des Eigentümers / Verwalters
- Einträge & Bewertungen beim Better Business Bureau
Quellen: Google · Yelp · ApartmentRatings · BBB · Reddit
Forderungsausfälle & Mieterverzug
Räumungsklagen häufen sich bei der Immobilie. Ausfälle über 4 % des EGI. Mieteingang unter 94 %. Dem Eigentümer entgeht Cashflow, den ein kompetenter Betreiber innerhalb von 12 Monaten zurückgewinnen könnte.
- Anzahl & Trend der Räumungsklagen
- Rechtsstreitigkeiten über Zahlungsfristen
- Volumen von Kleinforderungen vor Gericht
- Gemeldete Ausfälle vs. Teilmarkt-Median
Quellen: Amtsgericht · Eviction Lab · CCAP
Refinanzierungsdruck & Kreditfälligkeit
Kreditfälligkeit innerhalb von 18 Monaten. DSCR unter 1,20. Eigentümer zahlt Zinsen auf ein Niveau unter 3 %, das eine Refinanzierung nicht überstehen wird. Die Kalkulation ist bereits gescheitert – der Verkäufer weiß es nur noch nicht.
- Eingetragene Fälligkeitsdaten der Hypotheken
- Ursprünglicher Zinssatz vs. aktueller Refi-Spread
- Implizierter DSCR zum aktuellen vs. Refi-Zinssatz
- Eingetragene Mezzanine- / Vorzugskapitalschichten
Quellen: Grundbuchamt · CMBS · Zins- & Spread-Feeds
Zwangsvollstreckung & Verzugsmeldungen
Zahlungsverzugsanzeige, Rechtshängigkeit, Versteigerung von Steuerpfandrechten, notleidende Kredite, Kapitel 11 des Eigentümers. Der Verkäufer mag am Telefon lächeln – aber das öffentliche Register hat die Uhr bereits gestartet.
- Aktuelle NOD- & Lis-Pendens-Einträge
- Steuerrückstände & Historie der Pfandverkäufe
- Insolvenzanträge von Eigentümern / Zweckgesellschaften (PACER)
- Handwerkerpfandrechte & UCC-Zahlungsausfälle
Quellen: Behörden · PACER · Finanzamt
Aufgeschobener CapEx & veraltete Bausubstanz
Dach über der Nutzungsdauer, Heizung am Ende, Parkplatz bröckelt, nur 38 % der Einheiten renoviert. Der Verkäufer bepreist es als stabilisiert; Scout bepreist es inklusive des CapEx, für den der nächste Eigentümer Schecks ausstellen wird.
- Gebäudealter + Jahr der letzten genehmigten Renovierung
- % der Einheiten mit Renovierungsgenehmigungen
- Alterschätzungen für Dach / Heizung / Kessel
- Mängelmeldungen der Bauaufsicht & offene Verstöße
Quellen: Baugenehmigungen · Bauaufsicht · Satellit
Eigentümergetriebene Katalysatoren
Eigentümer 78+ Jahre alt, Nachlassverfahren, Scheidungsurteile, Gesellschafterstreitigkeiten, GP-LP-Rechtsstreitigkeiten, notleidende Hypothek bei Fälligkeit. Persönliche Ereignisse, die stillschweigend zu erzwungenen Immobilienverkäufen führen.
- Alter des Eigentümers / GP & Nachlassplanungsunterlagen
- Eröffnungen von Nachlassverfahren & Treuhandübertragungen
- Scheidungsurteile & QDRO-Immobiliennotizen
- Partnerschaftsauflösungen & LP-Rechtsstreitigkeiten
Quellen: Nachlassgericht · Standesamt · Zivilgericht · SOS
Lange Haltedauer & veraltete Kapitalstruktur
Seit über 14 Jahren im Besitz. Ursprünglicher LP-Fonds über der Laufzeit. Überhang bei der Abschreibungsrückerfassung. GP unter diskretem Druck, Liquidität zu liefern. Das Gespräch braucht einen Türöffner – Scout liefert ihn.
- Akquisitionsbasis vs. aktueller Marktwert
- Jahrgang des LP-Fonds & verbleibende Laufzeit
- Geschätzte Haftung aus Abschreibungsrückerfassung
- Alter der Kostentrennungsstudie & Auslaufen der Vorteile
Quellen: Grundbuchauszüge · SOS GP-Meldungen · SEC Form D
Mietermix & Konzentration
Hohe Konzentration von gefördertem Wohnraum, Arbeitgeberkonzentration auf einen einzelnen Fortune-1000-Anker, der Stellen abbaut, Abhängigkeit von einem Campus mit sinkenden Einschreibezahlen. Das Risiko, das nicht im Exposé steht.
- Anteil subventionierter Mieter pro Einheit
- Arbeitgeber-Konzentrationsindex im Wohnviertel
- Lokale Kündigungswellen & WARN-Act-Meldungen
- Trend der Campus-Einschreibungen (falls zutreffend)
Quellen: HUD CHAS · Statistikämter · WARN-Register · IPEDS
↗
Aufwertung & regulatorisches Potenzial
Kürzliche Code-Änderung erhöhte die Bebauungsdichte. Neuer Verkehrskorridor genehmigt. Opportunity-Zone-Overlay noch aktiv. Bebauungsrechte gewährt. Das Grundstück ist zum Preis der alten Nutzung gelistet – bevor der Verkäufer reagiert.
- Änderungen der Landnutzungsordnung (24 Monate)
- Verkehrs-GIS & geplante Korridor-Overlays
- Berechtigung für OZ-Gebiete & Fristen
- Änderungen bei Genehmigungen für Zusatzwohneinheiten / Dichtebonus
Quellen: Stadtplanungsportale · LDC · Verkehrs-GIS · OZ-Gebiete
04
Was Scout abdeckt
Jede Anlageklasse. Jeder Workflow. Investor, Entwickler, Kreditgeber – dieselbe Engine.
Das obige Beispiel für Mehrfamilienhäuser ist genau das – ein Beispiel. Die Engine von Scout funktioniert für jede einkommenserzeugende Anlageklasse, jede Parzelle, jedes halbfertige Gelände und jeden Workflow auf beiden Seiten des Deal-Tisches. Screenshot hochladen. Fokus wählen. Die Off-Market-Shortlist erhalten.
/ Abdeckung nach Anlageklasse
◆
Mehrfamilienhäuser & Wohnen
Gartenstil, Mid-Rise, High-Rise, BTR- & SFR-Portfolios, Studenten, Senioren, Co-Living, Fertighäuser. Leerstandsreduzierung, Mietsteigerung nach CapEx, Vermietungsbeschleunigung – das Value-Add-Playbook quantifiziert Parzelle für Parzelle.
Ergebnis: NOI · Leerstand · Mietlücke · CapEx · Gebot · IRR.
◆
Büro & Flex
Klasse A, B, C Büro, Arztpraxen, Flex / R&D, vorstädtische Büroparks, Single-Tenant-Zentralen. Repositionierung, Optimierung des Mietermixes, Umnutzungsprojekte (Büro-zu-Wohnen, Büro-zu-Medizin).
Ergebnis: WALT · Rollover · Repo-CapEx · Umnutzungs-RLV · Gebot · IRR.
◆
Einzelhandel & Mischnutzung
Strip Center, lebensmittelgeankert, Power Center, Lifestyle Center, Single-Tenant NNN, urbane Mischnutzung. Ankermieter-Risiko, Co-Tenancy, Mietneuverhandlungspotenzial, Nachverdichtung.
Ergebnis: Mieterbonität · Rollover · Redev-RLV · Gebot · IRR.
◆
Industrie & Logistik
Großverteilung, Last-Mile, Kühllagerung, Leichtindustrie, Lkw-Terminals, IOS (Industrial Outdoor Storage). Mieten unter Marktniveau bei aktueller Logistiknachfrage, Cross-Dock-Umnutzung, Erweiterungsflächen.
Ergebnis: Lichte Höhe · Spread unter Markt · CapEx · Gebot · IRR.
◆
Gastgewerbe & Gesundheitswesen
Limited-Service, Full-Service, Extended-Stay, Boutique-Hotels. Pflegeheime, betreutes Wohnen, Ärztehäuser, ambulante Chirurgiezentren. Reflagging-Optionen, Markenwechsel, Analyse bei Betreiberwechsel.
Ergebnis: RevPAR / Belegung · Reflag-CapEx · Gebot · IRR.
◆
Spezialimmobilien & Nische
Self-Storage, Rechenzentren, Life Sciences, infrastrukturbnahe Immobilien, Erbpacht-Positionen, Parken, Marinas, Mobilheimparks. Anlageklassen, die vor drei Jahren noch keinen Namen hatten – und solche, die noch niemand bepreist hat.
Ergebnis: Szenario-spezifische Analyse · Vergleichstiefe · Gebot · IRR.
◆
Land & Entwicklungsstandorte
Unbebaute Grundstücke, Infill-Flächen, Sanierungskandidaten, Übergänge von Agrar zu Urban. Vollständige RLV-Analysen gegen aktuelle Zonenordnung, Code-Änderungen, Infrastrukturzugang, Beschränkungen.
Ergebnis: Zulässiger Ertrag · RLV pro Einheit/qm · Genehmigungsrisiko · Gebot.
◆
Halbfertig & Stillgelegt
Baustopps, abgelaufene Genehmigungen, gescheiterte JVs, notleidende Entwicklungskredite, OZ-Fristdruck. Fertigstellungskosten-Analyse, Zeit bis zur Stabilisierung, die diskontierte Basis, bei der sich der Projektabschluss lohnt.
Ergebnis: Fertigstellungskosten · Finish-and-Flip-RLV · Gebot · IRR.
/ Abdeckung nach Workflow
Derselbe Screenshot. Anderer Fokus. Scout konfiguriert sich neu, je nachdem, auf welcher Seite des Tisches Sie sitzen – und findet die Off-Market-Möglichkeiten, die zu Ihrem speziellen Workflow passen.
◆
Für Investoren
Nach Suchprofil gefilterte Off-Market-Akquisitionen über alle Anlageklassen. Unterbewertete stabilisierte Assets, Value-Add-Projekte, Kandidaten in Notlagen, GP-LP-Buyout-Optionen. Jedes mit Gebotspreis, DD und IRR-Prognose.
Findet: stabilisierte Käufe · Value-Add · Distressed · sekundäre LP-Positionen.
◆
Für Entwickler
Grundstücke zum Preis der alten Nutzung, kürzlich aufgewertete Parzellen, halbfertige Projekte mit motivierten Verkäufern, Assemblage-Chancen in Verdichtungsgebieten. Vollständige RLV-Prüfung in jeder Phase.
Findet: Land · aufgewertete Parzellen · gestoppte Projekte · Assemblages.
◆
Für Kreditgeber
Refinanzierungsbereite Kreditnehmer vor Fälligkeit, Pipeline für den Erwerb notleidender Kredite, NPL-Portfolios, performante Assets mit Risiko. Scout prüft das Kreditrisiko vorab und findet den Kreditbedarf – bevor ein Makler gerufen wird.
Findet: Refi-Pipeline · Distressed Debt · NPL-Pools · CMBS-Risiko.
◆
Für Eigentümer & Vermieter
Angrenzende Assemblage-Ziele, Erweiterungsflächen, Zukäufe im Teilmarkt zur Skalierung der Effizienz, Off-Market-Portfolioergänzungen. Heavy kartiert die Parzellen um Ihren Bestand und findet Synergien.
Findet: angrenzende Käufe · Portfolio-Ergänzungen · Expansion im Teilmarkt.
GeografieFunktioniert überall,
Funktioniert überall,
wo eine Parzelle existiert.
Vereinigte Staaten/Kanada/Großbritannien/Deutschland/Frankreich/Spanien/Italien/Niederlande/Polen/VAE/Saudi-Arabien/Mexiko/Brasilien/Türkei/Japan/Australien/Singapur
Lokale Register, lokale Sprache, lokales Baurecht, lokale Mietdynamik. Scout passt sich den offiziellen Daten jeder Jurisdiktion an – und die Suche nach Off-Market-Mehrfamilienhäusern funktioniert präzise überall. Laden Sie einen Screenshot von Berlin, Mexiko-Stadt, Riad oder Phoenix hoch. Dieselbe Engine. Dasselbe Ergebnis.
05
Geschwindigkeit
Was früher ein Quartal dauerte – in der Zeit einer Kaffeepause.
Traditionelles Sourcing
90Tage
Analysten-Team. Makler-Anrufe. Manuelle Analysen.
Ein Team von zwei Analysten bearbeitet einen Zielmarkt: Makler-Exposés sichten, Eigentümer anschreiben, grobe Analysen erstellen, Eingrenzung auf eine Shortlist. Drei Monate. Oft am Ende neun On-Market-Deals auf dem Radar. Zwei davon überstehen die vertiefte Prüfung. Keiner davon Off-Market.
Heavy · Scout
22Minuten
Ein Screenshot. Off-Market-Shortlist mit Gebotspreisen.
Karte hochladen. Scout liest über 1.000 Adressen, führt parallel vollständige Analysen durch, fügt DD-Pakete und Gebotspreise für die stärksten 5–25 Off-Market-Kandidaten bei und liefert sie mit fertigen 19–24 % IRR-Thesen zurück. Die Pipeline eines ganzen Quartals – noch vor dem Mittagessen.
Fazit
Die Off-Market-Deals sind da draußen.
Scout findet sie.
Hören Sie auf, Quartale damit zu verbringen, Makler-Pipelines und On-Market-Verkäufen hinterherzulaufen. Screenshot hochladen. Die Off-Market-Mehrfamilienhäuser erhalten, die den Fonds voranbringen – bevor sie jemand anderes sieht.
Bringen Sie eine abgeschlossene Transaktion
Wir lassen sie durch Titleman laufen und zeigen Ihrem Team das Ergebnis neben der eigenen Arbeit.