Heavy · Scout
Descubrimiento fuera del mercado · todas las clases de activos
Scout.La máquina del off-market.
Sube una captura de pantalla de cualquier mapa —una manzana, un vecindario, una metrópolis entera— y Scout lee cada dirección, analiza cada propiedad y detecta aquellas que están infravaloradas, mal gestionadas o en dificultades. Multifamiliar, oficinas, retail, industrial, hotelería, terrenos: cada clase de activo, cada flujo de trabajo. Las ofertas fuera del mercado donde un TIR del 19–24% se esconde a plena vista.
El momento mágico
Sube una captura. Scout encuentra el off-market.
Sin listas de direcciones. Sin carga de CSV. Sin necesidad de relaciones previas con brokers. Solo una imagen de un mapa. Scout lee cada dirección visible, realiza un análisis financiero completo de cada una y devuelve aquellas donde la vacante puede reducirse, las rentas pueden subirse y el TIR se sitúa en el rango del 19–24% post-CapEx.
/ Paso 01
Leer cada dirección
El OCR de visión extrae cada dirección visible en la captura. Complejos de apartamentos, edificios de mediana altura, carteras de estilo jardín, oportunidades de valor añadido: nada se omite, nada se asume.
/ Paso 02
Analizar cada una
Scout realiza un análisis financiero completo de cada propiedad: NOI estimado, vacante actual, renta actual vs. mercado, potencial de incremento de renta post-CapEx, TIR proyectado. Todo sin una sola llamada a un broker.
/ Paso 03
Detectar el off-market
Scout clasifica las propiedades por TIR entregable, adjunta un paquete completo de Due Diligence y una tesis de valor añadido a cada una, y le indica el precio de oferta que le sitúa en la banda del 19–24% de TIR. El resto se filtra.
01
Cómo funciona Scout
Cuatro etapas, de extremo a extremo. De la captura de pantalla a la carta de oferta off-market.
01
/ Captura
Sube una captura del mapa
Google Maps, Apple Maps, vista satelital, límites de mercado personalizados, ficha de broker: cualquier imagen con direcciones. Arrastrar, soltar, listo. Sin entrada manual de direcciones, sin carga de CSVs.
02
/ Lectura y resolución
Cada dirección, identificada
El OCR de visión lee las direcciones visibles; el geocoding completa el resto a partir de coordenadas y límites de parcelas. Scout resuelve los IDs de registro fiscal del condado, aísla multifamiliares por zonificación y uso registrado, y bloquea cada parcela.
03
/ Análisis a escala
Análisis multifamiliar, en paralelo
Scout realiza análisis financieros completos de todas las propiedades simultáneamente. NOI, vacante, renta actual vs. mercado, requerimiento de CapEx, TIR proyectado post-estabilización. Cientos de análisis completos en el tiempo que un humano tarda en hacer uno.
04
/ Detección y precio
La lista corta del off-market
Solo las direcciones donde las matemáticas realmente funcionan sobreviven al filtro: con vacantes reducibles, rentas incrementables post-CapEx y un TIR en la banda del 19–24%. Cada una incluye un paquete DD completo, tesis de valor añadido y precio de oferta.
02
Ejemplo práctico · enfoque multifamiliar
Una captura de SouthEnd, Charlotte. Cinco ofertas multifamiliares off-market — 22 minutos.
A continuación: el resultado de un escaneo real, ejecutado con el filtro multifamiliar aplicado. El mismo motor funciona para cualquier otra clase de activo —oficinas, retail, industrial, hotelería, salud, suelo— en cualquier flujo de trabajo: inversor, desarrollador, prestamista, propietario. El sector multifamiliar es solo el ejemplo elegido por claridad. Scout devuelve 1,247 direcciones leídas, 487 multifamiliares filtrados y las 5 oportunidades off-market más sólidas detectadas.
Resultado de Scout · SouthEnd Charlotte NC · 487 análisis multifamiliares
Multifamiliares analizados
487
en 22 min
Señales off-market detectadas
28
5.7% del universo
Sobre el 19% de TIR objetivo
5
5.7% listos para oferta, con precios de puja
Tamaño de oferta combinado
$316M
5.7% en toda la lista corta
Top 5 multifamiliares off-market — detectados
Activo · tesisVacanteRenta / unidadLista → OfertaTIR Proyectado
01
Estilo jardín de 186 unidades · corredor Park Rd
Off-market · propietario ausente · 18% vacante · construcción 2008, sin reformas desde 2015
Reducir
18%→5%
Subir renta
$1,420→$1,775
Precio oferta
$48M→$42M
TIR Proyectado
21.8%02
Mediana altura de 312 unidades · South End / Tryon
Off-market · propietario heredado · 14% vacante · oportunidad de reforma interior completa (solo 38% renovado)
Reducir
14%→4%
Subir renta
$1,840→$2,300
Precio oferta
$84M→$77M
TIR Proyectado
22.4%03
Clase B+ de 248 unidades · corredor Wilkinson Blvd
En dificultades · vencimiento de préstamo Q3 2026 · 21% vacante · identificada acumulación de capex diferido
Reducir
20%→5%
Subir renta
$1,520→$1,890
Precio oferta
$74M→$68M
TIR Proyectado
22.1%04
Estilo jardín de 204 unidades · East Boulevard
Off-market · disputa de socios registrada · 12% vacante · infra-amenizado vs. competidores del submercado
Reducir
12%→4%
Subir renta
$1,610→$2,005
Precio oferta
$58M→$52M
TIR Proyectado
19.6%05
Boutique mediana altura de 156 unidades · NoDa
Off-market · señal de edad del propietario (probabilidad de herencia) · 16% vacante · rentas un 22% por debajo de la media del corredor
Reducir
16%→5%
Subir renta
$1,720→$2,150
Precio oferta
$82M→$77M
TIR Proyectado
23.2%Cinco activos multifamiliares off-market. Vacante reducida en 8–16 puntos. Rentas incrementadas ~25% post-CapEx. Perfil de TIR combinado de
19.6–24.1% IRR
Sin equipo de analistas. Sin mandato de broker. Sin pipeline pagado. Una captura de pantalla, 22 minutos, y un pipeline multifamiliar off-market de $316M con el perfil de TIR que la mayoría de los fondos tardan un trimestre en encontrar. Cinco ofertas de grado de tesis, cada una con un plan claro de reducción de vacantes e incremento de rentas, ninguna de ellas en el mercado abierto.
03
Qué detecta Scout · 12 familias de señales
Las señales off-market que otras herramientas pasan por alto — porque no saben dónde buscar.
Scout no se limita a comparar el precio de lista con el mercado. Comprueba doce familias de señales de dificultades, mala gestión y potencial en cada propiedad, extraídas de registros públicos, archivos primarios y fuentes de pago a las que ninguna IA de propósito general puede acceder. A continuación: cada señal, los datos que Scout verifica realmente y de dónde los obtiene.
↓
Precios erróneos e infravalorados
Listados por debajo del precio de mercado verificado, basado en profundidad de comparables, velocidad de ventas recientes y la evidencia de cap-rate por parcela que Scout mantiene actualizada.
- Cap-rate vs. comparables de submercado (últimos 6 meses)
- Precio/puerta vs. pares de época similar
- Días en mercado y velocidad de recorte de precios
- Base de adquisición del vendedor y periodo de tenencia
Fuentes: datos inmobiliarios comerciales · hipotecas registradas · comparables de venta
$
Rentas por debajo del mercado
Rentas vigentes un 15–30% por debajo de la media del corredor. La brecha que se convierte en la historia de incremento de renta post-CapEx. Cuanto más rápido se cierra la brecha, mayor es el TIR.
- Renta vigente / pie cuadrado vs. mercado verificado
- Trayectoria de renta en los últimos 36 meses
- Profundidad de concesiones e incentivos de arrendamiento
- Patrón de incremento en renovaciones por tipo de unidad
Fuentes: datos inmobiliarios comerciales · registros de alquiler
Alta vacante y débil arrendamiento
Vacante estabilizada del 12–25% cuando los pares operan al 4–7%. El adquirente que arregla las operaciones obtiene gratis la diferencia entre el NOI actual y el estabilizado.
- Conteo de unidades vacantes listadas + duración
- Velocidad de arrendamiento vs. submercado
- Uso de concesiones y días en mercado por unidad
- Tasa de mudanzas y fallos en renovaciones
Fuentes: plataformas de listado · imágenes satelitales · datos de servicios públicos
Malas reseñas y gestión débil
Las reseñas de los inquilinos señalan aire acondicionado estropeado, respuesta lenta de mantenimiento, acoso, disputas de depósitos. Calificación inferior a 3.0, volumen de quejas en aumento. El propietario actual está perdiendo inquilinos; el próximo cosecha la renovación.
- Puntuación agregada de reseñas y trayectoria (24 meses)
- Frecuencia de quejas de mantenimiento
- Tasa de respuesta y tono del propietario/gestor
- Registros y calificaciones del Better Business Bureau
Fuentes: Google · Yelp · ApartmentRatings · BBB · Reddit
Deuda incobrable y morosidad
Los avisos de desalojo se concentran en la propiedad. Gastos por deuda incobrable superiores al 4% del EGI. Recaudación de rentas inferior al 94%. El propietario está perdiendo flujo de caja que un operador competente podría recuperar en 12 meses.
- Recuento y trayectoria de solicitudes de desalojo
- Litigios por periodo de subsanación de pagos atrasados
- Volumen de reclamos de menor cuantía en tribunales
- Deuda incobrable reportada vs. mediana del submercado
Fuentes: tribunal de magistrados del condado · eviction lab · CCAP
Presión de refinanciación y vencimiento
Vencimiento del préstamo en menos de 18 meses. DSCR inferior a 1.20. Propietario pagando cupón actual sobre una tasa inferior al 3% que no sobrevivirá a la refinanciación. Las matemáticas ya se han roto; el vendedor aún no lo sabe.
- Fechas de vencimiento de hipotecas registradas
- Cupón original vs. diferencial de refinanciación actual
- DSCR implícito a tasa actual vs. tasa de refi
- Capa de capital Mezz / preferente registrada
Fuentes: registrador de escrituras · CMBS · fuentes de tasas y diferenciales
Ejecuciones y notificaciones de impago
Notificación de incumplimiento, lis pendens, ventas por embargos fiscales, pagarés en mora, Capítulo 11 del propietario. El vendedor puede estar sonriendo en la llamada, pero el registro público ya ha iniciado la cuenta atrás.
- Notificaciones de incumplimiento y lis pendens actuales
- Morosidad fiscal e historial de venta de embargos
- Declaraciones de quiebra de propietario / SPV (PACER)
- Embargos de mecánicos y deudas UCC
Fuentes: secretarios del condado · PACER · asesor fiscal
CapEx diferido y envejecimiento
Techo pasado su vida útil, HVAC al final de su vida, estacionamiento desmoronándose, solo 38% de unidades renovadas. El vendedor lo valoró como estabilizado; Scout lo valora incluyendo el CapEx que el próximo propietario tendrá que desembolsar.
- Edad del edificio + año de última renovación con permiso
- % de unidades con permisos de renovación
- Estimaciones de edad de techo / HVAC / caldera
- Avisos de cumplimiento de código y violaciones abiertas
Fuentes: permisos de construcción · cumplimiento de normas · satélite
Catalizadores impulsados por el propietario
Propietario de 78+ años, archivos de testamentaría por fallecimiento, decretos de divorcio, disputas de socios, litigios GP-LP, hipoteca en dificultades al vencimiento. Eventos personales que silenciosamente se convierten en ventas forzadas.
- Edad del propietario/GP y archivos de planificación patrimonial
- Aperturas de tribunales testamentarios y transferencias de fideicomisos
- Decreto de divorcio y notas de propiedad QDRO
- Disolución de sociedades y litigios de LP
Fuentes: tribunal testamentario · registros vitales · tribunal civil · SOS
Tenencia larga y capital estancado
Propiedad por más de 14 años. Fondo LP original fuera de plazo. Sobrecarga de recaptura de depreciación. GP bajo presión silenciosa para entregar liquidez. La conversación necesita un motivo de apertura; Scout te lo da.
- Base de adquisición vs. valor de mercado actual
- Antigüedad del fondo LP y plazo restante
- Estimación de responsabilidad por recaptura de depreciación
- Edad del estudio de segregación de costos y fin de beneficios
Fuentes: cadena de títulos registrada · archivos SOS GP · SEC Form D
Mix de inquilinos y concentración
Concentración de vales de Sección 8 por encima de las normas del submercado, concentración de empleadores en un solo ancla Fortune 1000 que está despidiendo personal, exposición de viviendas para estudiantes a un campus que pierde matriculación. El riesgo que no aparece en el memorando de oferta.
- Cuota de inquilinos con vales/subsidiados por unidad
- Índice de concentración de empleadores por sector censal
- Avisos locales de despidos y Ley WARN
- Tendencia de matriculación en el campus (si aplica)
Fuentes: HUD CHAS · BLS · registro WARN · IPEDS
↗
Rezonificación y potencial regulatorio
Enmienda reciente al código que aumentó la densidad. Nuevo corredor de transporte aprobado. Zona de Oportunidad (OZ) aún activa. Derechos de ADU concedidos. La parcela tiene el precio del uso anterior, antes de que el vendedor se ponga al día.
- Enmiendas al Código de Desarrollo Terrestre (24 meses)
- GIS de transporte y capas de corredores planificados
- Elegibilidad de sectores censales OZ y plazos
- Cambios en permisos de ADU / bonos de densidad
Fuentes: portales de planificación urbana · LDC · GIS de transporte · zonas OZ
04
Cobertura de Scout
Cualquier clase de activo. Cualquier flujo de trabajo. Inversor, desarrollador, prestamista — el mismo motor.
El ejemplo práctico multifamiliar de arriba es exactamente eso: un ejemplo. El motor de Scout funciona en cada clase de activo que genera ingresos, cada parcela de tierra, cada sitio a medio construir y cada flujo de trabajo en cualquier lado de la mesa de negociación. Sube una captura. Elige el enfoque. Obtén la lista corta off-market.
/ Cobertura por clase de activo
◆
Multifamiliar y residencial
Estilo jardín, media altura, gran altura, carteras BTR y SFR, estudiantes, personas mayores, co-living, viviendas prefabricadas. Reducción de vacantes, incremento de renta post-CapEx, aceleración de arrendamiento: el manual de valor añadido cuantificado parcela por parcela.
Resultado: NOI · vacante · brecha de renta · CapEx · oferta · TIR.
◆
Oficinas y flex
Oficinas Clase A, B, C, consultorios médicos, flex / I+D, parques de oficinas suburbanos, sedes de un solo inquilino. Reposicionamiento, mejora del mix de inquilinos, planes de conversión (oficina a residencial, oficina a médico).
Resultado: WALT · rotación · CapEx de repo · RLV de conversión · oferta · TIR.
◆
Retail y uso mixto
Strip centers, retail con ancla de supermercado, power centers, lifestyle centers, NNN de un solo inquilino, uso mixto urbano. Riesgo de ancla, co-arrendamiento, potencial de renegociación de contratos, redesarrollo de densidad.
Resultado: crédito inquilino · rotación · RLV de redesarrollo · oferta · TIR.
◆
Industrial y logística
Distribución a granel, última milla, almacenamiento en frío, industrial ligero, terminales de camiones, IOS (almacenamiento industrial al aire libre). Rentas bajo mercado frente a demanda logística actual, conversión cross-dock, terrenos de expansión.
Resultado: altura libre · diferencial bajo mercado · CapEx · oferta · TIR.
◆
Hotelería y salud
Servicio limitado, servicio completo, estancia prolongada, hoteles boutique. Enfermería especializada, vida asistida, edificios de oficinas médicas, centros de cirugía ambulatoria. Planes de cambio de bandera, conversiones de marca, análisis de cambio de operador.
Resultado: RevPAR / ocupación · CapEx de cambio de bandera · oferta · TIR.
◆
Especializados y nichos
Self-storage, centros de datos, ciencias de la vida, activos tipo infraestructura, posiciones de propiedad bajo arrendamiento de terreno, parkings, marinas, comunidades de casas prefabricadas. Clases de activos que no tenían nombre hace tres años, y aquellas que nadie ha valorado todavía.
Resultado: análisis específico del escenario · profundidad de comparables · oferta · TIR.
◆
Suelo y sitios de desarrollo
Parcelas vacantes, hectáreas sin desarrollar, lotes de relleno, candidatos a redesarrollo, transiciones de agrícola a urbano. Análisis RLV completo según zonificación actual, enmiendas recientes, acceso a infraestructura, restricciones de derechos.
Resultado: rendimiento por derecho · RLV por puerta / pie cuadrado · riesgo de derechos · oferta.
◆
A medio construir y paralizados
Construcción detenida, permisos caducados, JVs rotas, deuda de desarrollo en dificultades, presión por plazos OZ. Análisis de costo para completar, tiempo para estabilización, la base con descuento en la que terminar el proyecto realmente compensa.
Resultado: costo para completar · RLV terminar-y-vender · oferta · TIR.
/ Cobertura por flujo de trabajo
Misma captura. Diferente enfoque. Scout se reconfigura dependiendo de qué lado de la mesa te sientes, y detecta las oportunidades off-market que se ajustan a tu flujo de trabajo específico.
◆
Para inversores
Adquisiciones off-market filtradas por criterios de compra en cada clase de activo. Activos estabilizados infravalorados, planes de valor añadido, candidatos con dificultades y vendedores forzados, oportunidades de compra de participaciones GP-LP. Cada uno incluye precio de oferta, DD completo y proyección de TIR.
Detecta: compras estabilizadas · valor añadido · distress · posiciones secundarias LP.
◆
Para desarrolladores
Sitios de suelo valorados por su uso anterior, parcelas recientemente rezonificadas, proyectos a medio construir con vendedores motivados, oportunidades de ensamblaje en corredores que se densifican, parcelas elegibles para OZ bajo presión de tiempo. Análisis RLV completo en cada etapa.
Detecta: suelo · parcelas rezonificadas · proyectos paralizados · ensamblajes.
◆
Para prestamistas
Prestatarios listos para refinanciar cerca del vencimiento del préstamo, pipeline de adquisición de deuda en dificultades, carteras NPL, activos rentables en riesgo de dificultades. Scout precalifica el riesgo crediticio y detecta quién necesitará deuda, antes de que llamen a un broker.
Detecta: pipeline de refi · deuda en dificultades · pools de NPL · riesgo CMBS.
◆
Para propietarios y arrendadores
Objetivos de ensamblaje adyacentes, planes de suelo de expansión, adquisiciones en submercados para escalar la eficiencia operativa, adiciones de carteras off-market. Heavy mapea las parcelas alrededor de tu huella existente y detecta las que potencian la plataforma.
Detecta: compras adyacentes · adiciones de cartera · expansión en submercados.
GeografíaFunciona en cualquier lugar
Funciona en cualquier lugar
donde exista una parcela.
Estados Unidos/Canadá/Reino Unido/Alemania/Francia/España/Italia/Países Bajos/Polonia/EAU/Arabia Saudí/México/Brasil/Turquía/Japón/Australia/Singapur
Registros locales, idioma local, leyes de zonificación locales, dinámica de rentas local. Scout se adapta a los datos oficiales de cada jurisdicción, y la búsqueda de multifamiliares off-market se traduce sin perder precisión. Sube una captura de Berlín, Ciudad de México, Riad o Phoenix. El mismo motor. La misma respuesta.
05
Velocidad
Lo que solía llevar un trimestre — en el tiempo de tomarse un café.
Búsqueda tradicional
90días
Equipo de analistas. Llamadas a brokers. Análisis manuales.
Un equipo de dos analistas trabajando en un mercado objetivo: extrayendo fichas de brokers, enviando correos en frío a propietarios, construyendo análisis preliminares, estrechando a una lista corta. Tres meses. A menudo, nueve ofertas en mercado bajo el radar al final. Dos de ellas sobreviven a una diligencia más profunda. Ninguna de ellas fuera de mercado.
Heavy · Scout
22minutos
Una captura de pantalla. Lista corta off-market con precios de oferta.
Sube el mapa. Scout lee más de 1,000 direcciones, realiza análisis multifamiliares completos en paralelo, adjunta paquetes de DD y precios de oferta a los 5–25 candidatos off-market más sólidos, y los devuelve con tesis de TIR del 19–24% listas para actuar. El pipeline que antes se construía en un trimestre — antes del almuerzo.
Conclusión
Las ofertas off-market están ahí fuera.
Scout las encuentra.
Deja de pasar trimestres persiguiendo pipelines de brokers y ventas en mercado. Sube una captura. Consigue el activo multifamiliar off-market que mueva tu fondo, antes de que alguien más lo vea.
Tráiganos una operación ya cerrada
La procesamos en Titleman y mostramos a su equipo el trabajo terminado junto al propio.