Heavy · Scout
Découverte hors marché · toutes classes d'actifs
Scout.La machine du hors marché.
Déposez une capture d'écran de n'importe quelle carte — un pâté de maisons, un quartier, une métropole entière — et Scout lit chaque adresse, analyse chaque propriété et fait ressortir celles qui sont sous-évaluées, mal gérées ou en difficulté. Résidentiel multifamilial, bureaux, commerces, industriel, hôtellerie, terrains — chaque classe d'actifs, chaque flux de travail. Les transactions hors marché où un TRI de 19 à 24 % se cache à la vue de tous.
Le moment magique
Déposez une capture d'écran. Scout trouve le hors marché.
Pas de liste d'adresses. Pas d'import CSV. Pas de relation courtier à établir. Juste une image de carte. Scout lit chaque adresse visible, effectue une analyse financière complète pour chacune et renvoie celles où la vacance peut être réduite, les loyers augmentés et le TRI atteint 19-24 % après investissements (CapEx).
/ Étape 01
Lire chaque adresse
La vision par ordinateur (OCR) extrait chaque adresse visible sur la capture d'écran. Complexes d'appartements, immeubles de moyenne hauteur, portefeuilles de type garden-style — rien n'est omis, rien n'est laissé au hasard.
/ Étape 02
Analyser chaque dossier
Scout réalise une analyse financière complète pour chaque propriété : EBE estimé, vacance actuelle, loyer actuel vs marché, potentiel de hausse après travaux, TRI projeté. Le tout sans un seul appel à un courtier.
/ Étape 03
Révéler le hors marché
Scout classe les propriétés par TRI réalisable, joint un dossier de due diligence complet et une thèse de création de valeur à chacune, et vous indique le prix d'offre pour atteindre la fourchette de 19-24 % de TRI. Le reste est filtré.
01
Comment fonctionne Scout
Quatre étapes, de bout en bout. De la capture d'écran à la lettre d'offre hors marché.
01
/ Capture
Déposez une capture d'écran de carte
Google Maps, Apple Maps, vue satellite, délimitation de marché personnalisée — toute image comportant des adresses. Glissez, déposez, c'est fait. Pas de saisie manuelle, pas d'import de fichiers CSV.
02
/ Lecture & résolution
Chaque adresse, identifiée
L'OCR lit les adresses visibles ; le géocodage complète le reste à partir des coordonnées et des limites parcellaires. Scout fait la correspondance avec les registres fiscaux, isole le multifamilial par zonage et verrouille chaque parcelle.
03
/ Analyse à grande échelle
Analyse financière en parallèle
Scout analyse simultanément chaque propriété. EBE, vacance, loyer actuel vs marché, besoins en CapEx, TRI projeté après stabilisation. Des centaines d'analyses complètes en moins de temps qu'il n'en faut à un humain pour en faire une seule.
04
/ Sélection & prix
La liste restreinte hors marché
Seules les adresses dont les chiffres fonctionnent réellement survivent au filtre. Chaque dossier arrive avec un pack de DD complet, une thèse de valorisation et un prix d'offre conseillé.
02
Exemple concret · prisme multifamilial
Une capture d'écran de SouthEnd, Charlotte. Cinq opportunités hors marché — 22 minutes.
Ci-dessous : le résultat d'un scan réel. Le même moteur fonctionne pour toutes les autres classes d'actifs — bureaux, commerces, industriel, hôtellerie, santé, terrains — pour chaque profil : investisseur, promoteur, prêteur, propriétaire. Le multifamilial est ici choisi pour la clarté. Scout a lu 1 247 adresses, filtré 487 propriétés multifamiliales et fait ressortir les 5 meilleures opportunités hors marché.
Résultat Scout · SouthEnd Charlotte NC · 487 analyses multifamiliales
Immobilier multifamilial analysé
487
en 22 min
Signaux hors marché détectés
28
5.7% de l'ensemble
Au-dessus de 19% de TRI cible
5
5.7% prêts à l'offre, avec prix conseillés
Volume total des transactions
$316M
5.7% sur la liste restreinte
Top 5 multifamilial hors marché — identifiés
Actif · thèseVacanceLoyer / unitéPrix estimé → OffreTRI projeté
01
Garden-style de 186 unités · corridor Park Rd
Hors marché · propriétaire absent · 18% vacance · année 2008, pas de rénovation depuis 2015
Réduire
18%→5%
Hausse loyer
$1,420→$1,775
Prix d'offre
$48M→$42M
TRI projeté
21.8%02
Moyenne hauteur de 312 unités · South End / Tryon
Hors marché · propriétaire historique · 14% vacance · opportunité de rénovation intérieure complète
Réduire
14%→4%
Hausse loyer
$1,840→$2,300
Prix d'offre
$84M→$77M
TRI projeté
22.4%03
Classe B+ de 248 unités · corridor Wilkinson Blvd
En difficulté · échéance prêt T3 2026 · 21% vacance · retard de maintenance identifié
Réduire
20%→5%
Hausse loyer
$1,520→$1,890
Prix d'offre
$74M→$68M
TRI projeté
22.1%04
Garden-style de 204 unités · East Boulevard
Hors marché · litige entre associés · 12% vacance · sous-équipé par rapport aux concurrents locaux
Réduire
12%→4%
Hausse loyer
$1,610→$2,005
Prix d'offre
$58M→$52M
TRI projeté
19.6%05
Boutique mid-rise de 156 unités · NoDa
Hors marché · signal lié à l'âge du propriétaire · 16% vacance · loyers 22% sous la médiane
Réduire
16%→5%
Hausse loyer
$1,720→$2,150
Prix d'offre
$82M→$77M
TRI projeté
23.2%Cinq actifs multifamiliaux hors marché. Vacance réduite de 8 à 16 points. Loyers augmentés de ~25% après travaux. Profil de TRI combiné de
19.6–24.1% IRR
Pas d'équipe d'analystes. Pas de mandat de courtier. Pas de pipeline payant. Une capture d'écran, 22 minutes, et un pipeline hors marché de 316M$ avec le profil de TRI que la plupart des fonds passent un trimestre à chercher. Cinq transactions de qualité institutionnelle, chacune avec un levier clair sur la vacance et les loyers, aucune sur le marché libre.
03
Ce que Scout détecte · 12 familles de signaux
Les signaux hors marché que les autres outils ignorent — parce qu'ils ne savent pas où regarder.
Scout ne se contente pas de comparer le prix affiché au marché. Il vérifie douze familles de signaux de difficulté, de mauvaise gestion et de potentiel de hausse — extraits de registres publics et de flux de données qu'aucune IA généraliste ne peut consulter.
↓
Prix inadapté & sous-évaluation
Répertorié sous le prix d'équilibre vérifié — basé sur la profondeur des comparables, la vélocité des ventes récentes et les taux de capitalisation locaux.
- Taux de cap. vs comparables (derniers 6 mois)
- Prix par porte vs actifs de même génération
- Jours sur le marché & baisse de prix
- Base d'acquisition du vendeur & durée de détention
Sources: données immobilières commerciales · hypothèques enregistrées · ventes comparables
$
Loyers inférieurs au marché
Loyers actuels 15 à 30 % sous la médiane du quartier. L'écart qui devient l'histoire de la hausse de loyer après travaux.
- Loyer actuel / m² vs marché vérifié
- Trajectoire des loyers sur 36 mois
- Niveau de franchises & incitations à la location
- Schéma d'augmentation aux renouvellements
Sources: Portails immobiliers · données immobilières commerciales · états locatifs
Vacance élevée & faible relocation
Vacance stabilisée de 12 à 25 % quand les pairs sont à 4-7 %. L'acquéreur qui corrige l'exploitation récupère gratuitement l'écart d'EBE.
- Nombre d'unités vacantes listées + durée
- Vitesse de relocation vs sous-marché
- Utilisation de remises & jours vacants par unité
- Taux de départ & échecs de renouvellement
Sources: plateformes d'annonces · imagerie satellite · données services publics
Mauvaises critiques & gestion faible
Les avis des locataires signalent des pannes de clim, une maintenance lente, des litiges de caution. Note sous 3.0. Le propriétaire actuel perd ses locataires.
- Score global des avis & trajectoire (24 mois)
- Fréquence des plaintes de maintenance
- Taux de réponse du propriétaire/gestionnaire
- Dépôts de plaintes auprès des organismes de protection
Sources: Google · Yelp · Avis locataires · Reddit
Créances irrécouvrables & impayés
Les procédures d'expulsion se multiplient. Créances irrécouvrables supérieures à 4%. Collecte des loyers sous 94%. Le flux de trésorerie fuit.
- Nombre de procédures d'expulsion & trajectoire
- Litiges sur les périodes de grâce
- Volume de petits litiges au tribunal
- Dette signalée vs médiane du marché
Sources: tribunaux locaux · registres d'expulsion
Pression de refinancement & maturité
Échéance du prêt à moins de 18 mois. DSCR inférieur à 1.20. Le propriétaire paie un taux qui ne survivra pas au refinancement.
- Dates d'échéance des hypothèques enregistrées
- Taux d'origine vs taux de refinancement actuel
- DSCR implicite au taux de refinancement
- Couches de dette mezzanine ou actions préf.
Sources: registre des actes · CMBS · flux de taux
Saisies & défauts de paiement
Avis de défaut, ventes pour privilège fiscal, faillite du propriétaire. Le vendeur sourit peut-être au téléphone, mais le compte à rebours a commencé.
- Dépôts d'avis de défaut et litiges en cours
- Arriérés d'impôts & historique de privilèges
- Faillites de propriétaires / SPV (PACER)
- Privilèges d'artisans & défauts de garanties
Sources: greffes · registres fiscaux · tribunaux
Maintenance différée & vétusté
Toiture en fin de vie, CVC obsolète, parking dégradé. Le vendeur vend au prix du stabilisé ; Scout déduit le coût des travaux à venir.
- Âge du bâtiment + année des derniers permis
- % d'unités avec permis de rénovation
- Estimations d'âge Toiture / CVC / Chaudière
- Avis de non-conformité & violations ouvertes
Sources: permis de construire · services d'urbanisme · satellite
Catalyseurs liés au propriétaire
Propriétaire de 78+ ans, successions, jugements de divorce, litiges entre associés. Événements personnels qui se transforment en ventes forcées.
- Âge du propriétaire/associé & actes de succession
- Ouvertures de successions & transferts de trusts
- Notes de propriété suite à divorce
- Dissolution de partenariat & litiges associés
Sources: tribunaux des successions · état civil · tribunal civil
Détention longue & capital obsolète
Détenu depuis 14+ ans. Fonds arrivé à terme. Amortissement épuisé. Pression pour générer de la liquidité. Scout vous donne l'argument d'approche.
- Base d'acquisition vs valeur marchande actuelle
- Année du fonds & durée restante
- Estimation de la fiscalité sur la plus-value
- Fin des avantages fiscaux liés à l'amortissement
Sources: chaîne de titres enregistrée · registres des sociétés
Mix locatif & concentration
Concentration de logements sociaux hors normes, dépendance à un seul employeur qui licencie. Le risque qui n'apparaît pas dans le mémorandum de vente.
- Part des locataires subventionnés par unité
- Indice de concentration d'employeurs locaux
- Avis de licenciements locaux (Plans Sociaux)
- Tendance des inscriptions universitaires (si applicable)
Sources: données logement · statistiques emploi · registres sociaux
↗
Zonage & potentiel réglementaire
Modification récente du code d'urbanisme augmentant la densité. Nouveau couloir de transport approuvé. La parcelle est évaluée sur son usage passé.
- Modifications du Plan Local d'Urbanisme (24 mois)
- SIG transports & projets d'infrastructures
- Éligibilité aux zones franches & échéances
- Changements sur les droits à construire (ADU)
Sources: portails d'urbanisme · SIG ville · registres zonage
04
Ce que Scout couvre
Toute classe d'actifs. Tout flux de travail. Investisseur, promoteur, prêteur — le même moteur.
L'exemple multifamilial ci-dessus n'est qu'un exemple. Le moteur de Scout fonctionne sur toutes les classes d'actifs productrices de revenus, chaque parcelle de terrain et chaque chantier arrêté. Déposez une capture, choisissez votre prisme, obtenez la liste.
/ Couverture par classe d'actifs
◆
Multifamilial & résidentiel
Résidences, immeubles de toutes hauteurs, portefeuilles de maisons individuelles, résidences étudiantes, seniors, colocation. Réduction de vacance, hausse de loyer post-travaux — le manuel de création de valeur quantifié parcelle par parcelle.
Résultat: EBE · vacance · écart de loyer · CapEx · offre · TRI.
◆
Bureaux & flex
Bureaux de Classe A, B, C, bureaux médicaux, locaux mixtes, parcs de bureaux suburbains. Repositionnement, amélioration du mix locatif, projets de conversion (bureaux en résidentiel, bureaux en médical).
Résultat: WALT · renouvellement · CapEx repositionnement · offre · TRI.
◆
Commerce & mixte
Centres commerciaux, commerces de proximité, retail parks, commerces de pied d'immeuble. Risque locataire, co-ténance, potentiel de renégociation de bail, redéveloppement haute densité.
Résultat: crédit locataire · renouvellement · valeur de redév. · offre · TRI.
◆
Industriel & logistique
Distribution, logistique du dernier kilomètre, stockage frigorifique, industriel léger, terminaux de transport. Loyers sous le marché face à la demande logistique actuelle, extension sur terrain nu.
Résultat: hauteur sous plafond · écart loyer · CapEx · offre · TRI.
◆
Hôtellerie & santé
Service limité, service complet, séjours prolongés, hôtels de charme. Soins infirmiers, résidences assistées, cliniques. Changement d'enseigne, conversion de marque, analyse de changement d'opérateur.
Résultat: RevPAR / occupation · CapEx enseigne · offre · TRI.
◆
Spécialité & niche
Self-stockage, centres de données, sciences de la vie, parkings, marinas. Les classes d'actifs qui n'avaient pas de nom il y a trois ans — et celles que personne n'a encore évaluées.
Résultat: analyse spécifique au scénario · profondeur des comp. · offre · TRI.
◆
Terrains & sites de développement
Parcelles vacantes, terrains non aménagés, lots intercalaires, candidats au redéveloppement. Analyses foncières complètes selon le zonage actuel, l'accès aux infrastructures et les contraintes réglementaires.
Résultat: rendement constructible · valeur foncière par porte/m² · risque d'urbanisme · offre.
◆
Inachevé & arrêté
Construction interrompue, permis expirés, ruptures de partenariats, pression d'échéance. Analyse du coût de finition, temps de stabilisation, prix d'achat décoté pour rentabiliser le projet.
Résultat: coût de finition · valeur après achèvement · offre · TRI.
/ Couverture par flux de travail
Même capture d'écran. Prisme différent. Scout se reconfigure selon votre position à la table des négociations — et fait ressortir les opportunités hors marché adaptées à votre métier.
◆
Pour les investisseurs
Acquisitions hors marché filtrées selon vos critères. Actifs stabilisés sous-évalués, dossiers à forte création de valeur, candidats en vente forcée, opportunités de rachat de parts d'associés.
Révèle: achats stabilisés · création de valeur · actifs en difficulté · rachat de parts.
◆
Pour les promoteurs
Terrains évalués sur leur usage passé, parcelles récemment re-zonées, projets inachevés avec vendeurs motivés. Analyse complète de la valeur foncière résiduelle à chaque étape.
Révèle: terrains · parcelles re-zonées · projets arrêtés · remembrements.
◆
Pour les prêteurs
Emprunteurs prêts pour un refinancement, pipeline d'acquisition de dettes décotées, portefeuilles de créances douteuses. Scout pré-évalue le risque de crédit et identifie les besoins de financement.
Révèle: pipeline de refi · dette en difficulté · portefeuilles NPL · risque CMBS.
◆
Pour les propriétaires & bailleurs
Cibles de remembrement adjacentes, terrains d'extension, acquisitions locales pour optimiser l'exploitation. Heavy cartographie les parcelles autour de votre empreinte actuelle.
Révèle: achats adjacents · ajouts au portefeuille · expansion locale.
GéographieFonctionne partout
Fonctionne partout
où une parcelle existe.
États-Unis/Canada/Royaume-Uni/Allemagne/France/Espagne/Italie/Pays-Bas/Pologne/Émirats Arabes Unis/Arabie Saoudite/Mexique/Brésil/Turquie/Japon/Australie/Singapour
Registres locaux, langue locale, lois d'urbanisme locales, dynamiques de loyer locales. Scout s'adapte aux données officielles de chaque juridiction. Déposez une capture d'écran de Berlin, Mexico, Riyad ou Phoenix. Même moteur. Même réponse.
05
Vitesse
Ce qui prenait un trimestre — se fait maintenant le temps d'un café.
Sourcing traditionnel
90jours
Équipe d'analystes. Appels courtiers. Analyses manuelles.
Une équipe de deux analystes travaillant sur un marché cible : récupération de fiches, emails à froid aux propriétaires, construction d'analyses sommaires. Trois mois. Souvent 9 offres déjà sur le marché à la fin. Deux survivent à l'audit. Aucune n'est hors marché.
Heavy · Scout
22minutes
Une capture d'écran. Liste restreinte avec prix d'offre.
Déposez la carte. Scout lit plus de 1 000 adresses, lance les analyses financières en parallèle, joint les dossiers de DD et les prix d'offre pour les 5 à 25 meilleurs candidats hors marché. Le pipeline d'un trimestre, avant le déjeuner.
Le mot de la fin
Les offres hors marché sont là.
Scout les trouve.
Arrêtez de passer des trimestres à courir après les dossiers des courtiers. Déposez une capture d'écran. Obtenez l'immobilier multifamilial hors marché qui fera la performance de votre fonds — avant que quiconque ne le voie.
Confiez-nous une opération déjà conclue
Nous la passons dans Titleman et montrons à votre équipe le résultat final à côté du sien.