Heavy · Scout
Piacon kívüli felfedezés · minden eszközosztály
Scout.A piacon kívüli gépezet.
Dobj be egy képernyőfotót bármilyen térképről — egy tömb, egy környék vagy egy egész metropolisz — és a Scout beolvas minden címet, elemzi az összes ingatlant, és kiválogatja azokat, amelyek alulárazottak, rosszul kezeltek vagy kényszerértékesítés alatt állnak. Többlakásos, irodai, kiskereskedelmi, ipari, vendéglátóipari ingatlanok vagy telkek — minden eszközosztály, minden munkafolyamat. Piacon kívüli üzletek, ahol a 19–24%-os IRR a szemünk előtt rejtőzik.
A varázslatos pillanat
Dobj be egy képernyőfotót. A Scout megtalálja a piacon kívüli ajánlatokat.
Nincs címlista. Nincs CSV feltöltés. Nincsenek előre megszervezett brókerkapcsolatok. Csak egy kép egy térképről. A Scout beolvas minden látható címet, teljes körű elemzést végez mindegyiken, és azokat adja vissza, ahol a kihasználatlanság csökkenthető, a bérleti díjak emelhetők, és az IRR a 19–24%-os sávba esik a beruházás után.
/ Lépés 01
Minden cím beolvasása
A Vision OCR kinyer minden, a képernyőfotón látható címet. Lakóparkok, közepes méretű társasházak, kertvárosi portfóliók, értéknövelési lehetőségek — semmi sem marad ki, semmit nem feltételezünk látatlanban.
/ Lépés 02
Egyenkénti elemzés
A Scout minden ingatlanon teljes körű elemzést futtat: becsült NOI, jelenlegi kihasználatlanság, aktuális vs. piaci bérleti díj, bérletidíj-emelési potenciál, várható IRR. Mindezt egyetlen brókerhívás nélkül.
/ Lépés 03
A piacon kívüli lehetőségek feltárása
A Scout rangsorolja az ingatlanokat a várható IRR szerint, minden találathoz teljes körű átvilágítási csomagot és értéknövelési tervet csatol, valamint megadja azt az ajánlati árat, amellyel elérhető a 19–24%-os IRR. A többit kiszűri.
01
Hogyan működik a Scout
Négy szakasz, elejétől a végéig. A képernyőfotótól a piacon kívüli ajánlati levélig.
01
/ Rögzítés
Dobj be egy térképképet
Google Maps, Apple Maps, műholdas nézet, egyedi piaci határvonalak, bróker adatlapok — bármilyen kép, amin címek szerepelnek. Húzd be, dobd le, kész. Nincs kézi adatbevitel, nincs CSV feltöltés.
02
/ Beolvasás és azonosítás
Minden cím beazonosítva
A Vision OCR beolvassa a látható címeket; a geokódolás a koordináták és telekhatárok alapján kitölti a többit. A Scout azonosítja az adóhivatali azonosítókat, övezeti besorolás alapján különválasztja a társasházakat, és rögzíti az ingatlanokat.
03
/ Elemzés nagyüzemben
Párhuzamos társasház-elemzés
A Scout egyidejűleg futtat teljes elemzést minden ingatlanon. NOI, kihasználatlanság, piaci bérleti díj különbség, tőkeigény, stabilizáció utáni várható IRR. Több száz elemzés annyi idő alatt, amíg egy ember végezne eggyel.
04
/ Kiválogatás és árazás
A piacon kívüli szűkített lista
Csak azok a címek maradnak meg, ahol a matek tényleg kijön — ahol a kihasználatlanság csökkenthető, a bérleti díjak emelhetők, és az IRR a 19–24%-os sávba esik. Mindegyikhez jár egy átvilágítási csomag és ajánlati ár.
02
Gyakorlati példa · társasház fókusz
Egyetlen képernyőfotó SouthEnd, Charlotte-ról. Öt piacon kívüli társasház üzlet — 22 perc alatt.
Alább: egy tényleges keresési eredmény, társasház szűrővel. Ugyanez a motor működik minden más eszközosztályra is — iroda, kiskereskedelem, ipari, vendéglátás, egészségügy, telek — minden oldalon: befektető, fejlesztő, hitelező vagy tulajdonos. A társasházakat csak a példa kedvéért választottuk. A Scout 1247 címet olvasott be, 487-et szűrt le társasházként, és az 5 legerősebb piacon kívüli lehetőséget hozta felszínre.
Scout eredmény · SouthEnd Charlotte NC · 487 társasház elemzés
Elemzett társasház
487
22 perc alatt
Észlelt piacon kívüli jelek
28
5.7% a teljes mintából
19% cél IRR felett
5
5.7% üzletre kész, ajánlati árakkal
Összesített üzletméret
$316M
5.7% a szűkített listán
Az 5 legjobb piacon kívüli társasház — feltárva
Eszköz · tézisÜresedésBérlet / egységLista → AjánlatVárható IRR
01
186 lakásos kertvárosi · Park Rd folyosó
Piacon kívüli · nem helyi tulajdonos · 18% üresedés · 2008-as építés, 2015 óta nincs felújítás
Csökkentés
18%→5%
Díjemelés
$1,420→$1,775
Ajánlati ár
$48M→$42M
Várható IRR
21.8%02
312 lakásos közepes méretű · South End / Tryon
Piacon kívüli · régi tulajdonos · 14% üresedés · teljes belső felújítási lehetőség (csak 38% felújított)
Csökkentés
14%→4%
Díjemelés
$1,840→$2,300
Ajánlati ár
$84M→$77M
Várható IRR
22.4%03
248 lakásos Class B+ · Wilkinson Blvd folyosó
Kényszerértékesítés · hitel lejárat 2026 Q3 · 21% üresedés · elhalasztott karbantartási igény azonosítva
Csökkentés
20%→5%
Díjemelés
$1,520→$1,890
Ajánlati ár
$74M→$68M
Várható IRR
22.1%04
204 lakásos kertvárosi · East Boulevard
Piacon kívüli · tulajdonosi vita bejelentve · 12% üresedés · alacsonyabb szolgáltatási szint a környékhez képest
Csökkentés
12%→4%
Díjemelés
$1,610→$2,005
Ajánlati ár
$58M→$52M
Várható IRR
19.6%05
156 lakásos boutique társasház · NoDa
Piacon kívüli · idős tulajdonos (hagyatéki gyanú) · 16% üresedés · bérleti díjak 22%-kal a környék mediánja alatt
Csökkentés
16%→5%
Díjemelés
$1,720→$2,150
Ajánlati ár
$82M→$77M
Várható IRR
23.2%Öt piacon kívüli társasház. Az üresedés 8–16 ponttal csökkenthető. A bérleti díjak ~25%-kal emelhetők felújítás után. Az összesített IRR profil:
19.6–24.1% IRR
Nincs elemzői csapat. Nincs bróker megbízás. Nincs fizetett adatbázis. Egy képernyőfotó, 22 perc, és egy 316 millió dolláros piacon kívüli társasház-portfólió olyan IRR profillal, amelynek felkutatásával a legtöbb alap egy negyedévet tölt. Öt komoly üzleti ajánlat, mindegyik világos üresedés-csökkentési és bérletidíj-emelési tervvel, egyik sem szerepel a nyilvános piacon.
03
Amit a Scout észlel · 12 jelcsalád
A piacon kívüli jelek, amelyeket más eszközök elszalasztanak — mert nem tudják, hol keressék.
A Scout nem csak a hirdetési árat hasonlítja össze a piaccal. Tizenkét különböző jelcsaládot vizsgál minden ingatlanon — kényszerértékesítés, rossz menedzsment és növekedési lehetőségek után kutatva — nyilvános regiszterekből, elsődleges adatokból és olyan fizetett forrásokból, amelyekhez az általános AI-k nem férnek hozzá.
↓
Félreárazott és alulárazott
Az igazolt piaci ár alatt listázva — összehasonlító adatok, a közelmúltbeli eladási sebesség és a telekszintű tőkésítési ráták alapján.
- Cap-rate vs. piaci összehasonlítás (utolsó 6 hó)
- Ár/lakás vs. hasonló korú ingatlanok
- Piacon töltött napok és árcsökkentés sebessége
- Eladó vételi alapja és tartási időszaka
Források: kereskedelmiingatlan-adatok · bejegyzett jelzáloghitelek · adásvételi adatok
$
Piaci ár alatti bérleti díjak
A jelenlegi bérleti díjak 15–30%-kal elmaradnak a környék mediánjától. Ez a rés képezi a bérletidíj-emelési történet alapját felújítás után.
- Jelenlegi bérlet / nm vs. igazolt piaci ár
- Bérleti díj pályája az utolsó 36 hónapban
- Kedvezmények mértéke és bérbeadási ösztönzők
- Megújítási minták egységtípusonként
Források: kereskedelmiingatlan-adatok · bérleti ívek
Magas üresedés és gyenge bérbeadás
A stabil üresedés 12–25% között mozog, miközben a környéken ez 4–7%. Az a vevő, aki rendbe teszi az üzemeltetést, ingyen kapja meg a jelenlegi és a stabil NOI közötti különbséget.
- Hirdetett üres lakások száma + időtartama
- Bérbeadási sebesség a piachoz képest
- Kedvezmények használata és piacon töltött idő
- Kiköltözési arány és meg nem újított szerződések
Források: hirdetési platformok · műholdképek · közműadatok
Rossz vélemények és gyenge kezelés
A bérlői vélemények elromlott klímát, lassú karbantartást, zaklatást és kaucióvitákat jeleznek. 3.0 alatti értékelés, növekvő panasszám. A jelenlegi tulajdonos veszíti a bérlőket — a következő tulajdonos profitál a rendbetételből.
- Összesített értékelés és trend (24 hó)
- Karbantartási panaszok gyakorisága
- Tulajdonos / kezelő válaszideje és stílusa
- Fogyasztóvédelmi panaszok és besorolások
Források: Google · Yelp · ApartmentRatings · BBB · Reddit
Behajthatatlan követelések
Kilakoltatási eljárások halmozódnak az ingatlannál. A be nem szedett lakbér meghaladja a 4%-ot. A bérleti díjak beszedése 94% alatti. A tulajdonos készpénzforgalmat veszít, amit egy hozzáértő üzemeltető 12 hónapon belül helyreállíthat.
- Kilakoltatási eljárások száma és trendje
- Késedelmes fizetések miatti perek
- Kis értékű követelések bírósági volumene
- Bejelentett rossz adósság vs. piaci medián
Források: helyi bíróságok · eviction lab · CCAP
Refinanszírozási kényszer és lejárat
Hitel lejárat 18 hónapon belül. DSCR 1.20 alatt. A tulajdonos 3% alatti kamatot fizet, ami nem tartható a refinanszírozáskor. A matek már borult — csak az eladó még nem tudja.
- Bejegyzett jelzáloghitelek lejárati dátumai
- Eredeti kamat vs. jelenlegi piaci kamatrés
- Becsült DSCR a jelenlegi vs. új kamatláb mellett
- Mezzanin / preferált tőkebevonás ténye
Források: ingatlan-nyilvántartás · CMBS · kamatláb adatok
Végrehajtás és nemteljesítés
Fizetésképtelenségi értesítés, perfeljegyzés, adótartozás miatti árverés, tulajdonos csődeljárása. Az eladó mosolyoghat a telefonban — de a közhiteles adatoknál már ketyeg az óra.
- Aktuális NOD és perfeljegyzések
- Adóhátralék és jelzálogjog történet
- Tulajdonos / projektcég csődeljárásai
- Szerelői zálogjogok és egyéb tartozások
Források: megyei hivatalok · PACER · adóhatóság
Elhalasztott beruházás (CapEx)
A tető élettartama végén, a gépészet elavult, a parkoló töredezett, a lakásoknak csak 38%-a felújított. Az eladó stabilizáltként árazza; a Scout levonja azt a költséget, amit a következő tulajdonosnak ki kell majd fizetnie.
- Épület kora + utolsó engedélyezett felújítás éve
- Felújítási engedéllyel rendelkező lakások %-a
- Tető / gépészet / kazán becsült kora
- Hatósági felszólítások és nyitott szabálysértések
Források: építési engedélyek · hatósági nyilvántartás · műhold
Tulajdonoshoz kötődő események
78 év feletti tulajdonos, hagyatéki eljárások, válóperes végzések, tulajdonostársi viták, kényszerű értékesítéshez vezető személyes események.
- Tulajdonos kora és öröklési adatok
- Hagyatéki eljárások és vagyonkezelői transzferek
- Válóperes ítéletek ingatlanra vonatkozó megjegyzései
- Cégmegszüntetés és tulajdonosi perek
Források: hagyatéki bíróság · anyakönyvi adatok · polgári bíróság
Hosszú tartási idő és elavult tőkeszerkezet
14 évnél hosszabb tulajdonlás. Az eredeti alap futamideje lejárt. Amortizációs adóteher. A tulajdonosnak likviditásra van szüksége. Kell egy jó kezdőmondat a tárgyaláshoz — a Scout megadja.
- Vételi ár vs. jelenlegi piaci érték
- Befektetési alap indulási éve és hátralévő ideje
- Becsült amortizációs adókötelezettség
- Költség-szegregációs tanulmányok lejárata
Források: tulajdoni lap történet · cégbíróság · tőzsdefelügyelet
Bérlői összetétel és koncentráció
Túl magas szociális bérlői arány, egyetlen nagy munkáltatótól való függőség, aki épp leépít. Olyan kockázatok, amelyek nem látszanak a prospektusban.
- Támogatott bérlők aránya egységenként
- Munkáltatói koncentrációs index a környéken
- Helyi leépítések és munkaügyi értesítések
- Egyetemi hallgatói létszám trendje (ha releváns)
Források: szociális statisztikák · munkaügyi hivatal · HUD · BLS
↗
Övezeti átsorolás és szabályozási előny
A közelmúltban emelték a beépíthetőséget. Új közlekedési folyosót hagytak jóvá. A területet még a korábbi hasznosítás szerint árazzák — mielőtt az eladó észbe kapna.
- Építési szabályzat módosításai (24 hó)
- Közlekedési fejlesztési tervek és GIS adatok
- Kiemelt fejlesztési övezetek és határidők
- Sűrűségi bónuszok és engedélyezési változások
Források: várostervezési portálok · LDC · közlekedési GIS
04
Amit a Scout lefed
Bármely eszközosztály. Bármely munkafolyamat. Befektető, fejlesztő, hitelező — ugyanaz a motor.
A fenti társasház-példa pontosan az — egy példa. A Scout motorja minden jövedelmező eszközosztályon, minden telken és minden munkafolyamaton működik az üzleti asztal mindkét oldalán. Dobj be egy képernyőfotót. Válaszd ki a fókuszt. Kapd meg a piacon kívüli listát.
/ Lefedettség eszközosztály szerint
◆
Társasházak és lakóingatlanok
Kertvárosi, közepes és magas építésű társasházak, bérlakás-portfóliók, diákotthonok, idősotthonok. Üresedés-csökkentés, bérletidíj-emelés — az értéknövelő stratégia telekről telekre számszerűsítve.
Kimenet: NOI · üresedés · bérleti rés · CapEx · ajánlat · IRR.
◆
Iroda és flex
Class A, B, C irodák, orvosi rendelők, suburban irodaparkok, székházak. Újrapozicionálás, bérlői mix frissítése, funkcióváltás (irodából lakó vagy orvosi célra).
Kimenet: WALT · kifutó szerződések · átalakítási költség · ajánlat · IRR.
◆
Kiskereskedelem és vegyes használat
Üzletsorok, élelmiszer-alapú központok, bevásárlóközpontok, városi vegyes funkciójú ingatlanok. Húzónevek kockázata, bérleti szerződések újratárgyalása, sűrítési lehetőség.
Kimenet: bérlői hitelképesség · átalakítási érték · ajánlat · IRR.
◆
Ipari és logisztikai
Raktárak, last-mile központok, hűtőházak, könnyűipar, kamionterminálok. Piaci ár alatti bérleti díjak, átalakítási lehetőségek, bővítési telkek.
Kimenet: belmagasság · bérleti különbség · CapEx · ajánlat · IRR.
◆
Vendéglátás és egészségügy
Szállodák, apartmanhotelek, idősotthonok, orvosi rendelőintézetek. Márkaváltási lehetőségek, üzemeltetőváltás elemzése.
Kimenet: RevPAR / kihasználatlanság · felújítási igény · ajánlat · IRR.
◆
Speciális és niche
Self-storage, adatközpontok, life sciences, kikötők, lakóautó-parkok. Eszközosztályok, amelyeknek három éve még neve sem volt.
Kimenet: szcenárió-specifikus elemzés · piaci mélység · ajánlat · IRR.
◆
Földterület és fejlesztési területek
Üres telkek, beépítetlen területek, barnamezős beruházások. Maradványérték-elemzés (RLV) a jelenlegi szabályozás és infrastruktúra alapján.
Kimenet: beépíthetőség · RLV / lakás · engedélyezési kockázat · ajánlat.
◆
Félbehagyott és leállt projektek
Leállt építkezések, lejárt engedélyek, tönkrement társulások. Befejezési költség elemzése, stabilizációs idő, diszkontált alap, ahol a projekt befejezése megtérül.
Kimenet: befejezési költség · exit érték · ajánlat · IRR.
/ Lefedettség munkafolyamat szerint
Ugyanaz a képernyőfotó. Más fókusz. A Scout aszerint konfigurálja magát, hogy az asztal melyik oldalán ülsz.
◆
Befektetőknek
Saját keresési kritériumok alapján szűrt piacon kívüli akvizíciók. Alulárazott eszközök, értéknövelő lehetőségek, kényszerértékesítések. Minden találathoz ajánlati ár és IRR tartozik.
Feltárja: stabil hozamú · értéknövelő · kényszerértékesítés · másodlagos pozíciók.
◆
Fejlesztőknek
Korábbi használat szerint árazott telkek, nemrég átsorolt parcellák, félbehagyott projektek motivált eladókkal. Teljes maradványérték-elemzés minden szakaszban.
Feltárja: telkek · átsorolt parcellák · leállt projektek · telekösszevonások.
◆
Hitelezőknek
Refinanszírozásra készülő adósok, problémás adósság-akvizíciós lehetőségek. A Scout előszűri a hitelkockázatot és jelzi, kinek lesz szüksége hitelre — mielőtt brókert hívnának.
Feltárja: refi csővezeték · problémás adósság · NPL portfóliók · CMBS kockázat.
◆
Tulajdonosoknak és bérbeadóknak
Szomszédos területek felvásárlása, bővítési lehetőségek, piaci terjeszkedés az üzemeltetési hatékonyság növelése érdekében. Feltérképezzük a környező parcellákat a meglévő portfóliód körül.
Feltárja: szomszédos vételek · portfólió bővítés · piaci terjeszkedés.
FöldrajzMűködik bárhol,
Működik bárhol,
ahol létezik telek.
Egyesült Államok/Kanada/Egyesült Királyság/Németország/Franciaország/Spanyolország/Olaszország/Hollandia/Lengyelország/Egyesült Arab Emírségek/Szaúd-Arábia/Mexikó/Brazília/Törökország/Japán/Ausztrália/Szingapúr
Helyi nyilvántartások, helyi nyelv, helyi övezeti szabályok, helyi bérleti dinamika. A Scout alkalmazkodik az adott joghatóság hivatalos adataihoz. Dobj be egy képernyőfotót Berlinről, Mexikóvárosról, Rijádról vagy Phoenixről. Ugyanaz a motor. Ugyanaz a precizitás.
05
Sebesség
Ami eddig egy negyedévbe telt — most egy kávészünet alatt kész.
Hagyományos felkutatás
90nap
Elemzői csapat. Brókerhívások. Kézi elemzések.
Két elemző dolgozik egy célpiacon: bróker adatlapokat gyűjtenek, hideghívásokat intéznek, vázlatos elemzéseket készítenek. Három hónap. A végén gyakran 9 piaci ajánlat van a radaron. Ebből kettő éli túl a mélyebb átvilágítást. Egyik sem piacon kívüli.
Heavy · Scout
22perc
Egy képernyőfotó. Szűkített lista ajánlati árakkal.
Dobd be a térképet. A Scout 1000+ címet olvas be, párhuzamosan futtatja az elemzéseket, átvilágítási csomagot és ajánlati árat rendel a legjobb 5–25 jelölthöz, és 19–24%-os IRR tézisekkel adja vissza őket. Egy egész negyedévnyi munka — ebéd előtt.
A lényeg
A piacon kívüli üzletek odakint vannak.
A Scout megtalálja őket.
Ne tölts negyedéveket brókerlisták és piaci hirdetések kergetésével. Dobj be egy képernyőfotót. Szerezd meg azokat a piacon kívüli társasházakat, amelyek valódi eredményt hoznak az alapnak — mielőtt bárki más észrevenné őket.
Bring us a deal you already closed
We run it through Titleman and show your team the finished work next to their own.