Heavy · Scout
오프마켓 발굴 · 모든 자산 클래스
Scout.오프마켓 머신.
어떤 지도든 스크린샷을 찍어 올리세요 — 한 블록, 한 동네, 또는 도시 전체도 가능합니다. Scout가 모든 주소를 읽고, 모든 부동산에 대해 심사를 진행하여 저평가되었거나, 관리가 부실하거나, 부실화된 부동산을 찾아냅니다. 다세대 주택, 오피스, 리테일, 산업 시설, 숙박 시설, 토지 등 모든 자산 클래스와 업무 프로세스를 지원합니다. 19–24%의 IRR이 숨겨져 있는 오프마켓 딜을 바로 확인해 보세요.
마법 같은 순간
스크린샷을 올리세요. Scout가 오프마켓을 찾아냅니다.
주소 목록도, CSV 업로드도, 중개인과의 사전 관계도 필요 없습니다. 그저 지도 사진 한 장이면 충분합니다. Scout는 보이는 모든 주소를 읽고, 각 주소에 대해 다세대 주택 심사를 수행한 뒤, 공실을 줄이고 임대료를 높여 자본 지출(CapEx) 후 19–24%의 IRR을 달성할 수 있는 부동산을 선별해 줍니다.
/ 단계 01
모든 주소 판독
Vision OCR 기술로 스크린샷에 보이는 모든 주소를 추출합니다. 아파트 단지, 중층 다세대, 가든 스타일 포트폴리오, 가치 증대 기회까지 무엇 하나 놓치지 않습니다.
/ 단계 02
각 부동산 심사
Scout는 모든 부동산에 대해 예상 NOI, 현재 공실률, 현재 임대료와 시장 임대료 비교, CapEx 후 임대료 상승 잠재력, 예상 IRR 등 전체 다세대 주택 심사를 수행합니다. 중개인과 통화할 필요가 전혀 없습니다.
/ 단계 03
오프마켓 딜 발굴
Scout는 실현 가능한 IRR 순으로 부동산 순위를 매기고, 각 항목에 전체 실사(DD) 팩과 가치 증대 가설을 첨부하며, 19–24% IRR을 달성할 수 있는 입찰가를 제시합니다. 나머지 조건에 맞지 않는 딜은 걸러집니다.
01
Scout 작동 방식
스크린샷에서 오프마켓 입찰 서신까지, 4단계 엔드 투 엔드 프로세스.
01
/ 캡처
지도 스크린샷 업로드
구글 지도, 애플 지도, 위성 뷰, 특정 시장 경계, 중개인 정보 등 주소가 포함된 이미지라면 무엇이든 가능합니다. 드래그 앤 드롭으로 끝내세요. 수동 주소 입력이나 CSV 업로드는 필요 없습니다.
02
/ 판독 및 식별
모든 주소 식별
Vision OCR이 주소를 읽고, 지오코딩이 좌표와 필지 경계를 바탕으로 나머지를 채웁니다. Scout는 카운티 세금 대장 ID를 확인하고 용도 지역 및 기록된 용도에 따라 다세대 주택을 분리하여 각 필지를 확정합니다.
03
/ 대규모 병렬 심사
동시 다발적 다세대 주택 심사
Scout는 모든 부동산에 대해 동시에 심사를 수행합니다. NOI, 공실률, 임대료 차이, CapEx 요건, 예상 안정화 후 IRR을 분석합니다. 사람이 한 건을 처리할 시간에 수백 건의 심사를 완료합니다.
04
/ 발굴 및 가격 책정
오프마켓 쇼트리스트
공실 감소 및 임대료 상승이 가능하고 19–24% IRR을 달성할 수 있는 수학적으로 유효한 주소만 필터를 통과합니다. 각 주소에는 전체 DD 팩, 가치 증대 가설, 권장 입찰가가 포함됩니다.
02
작업 사례 · 다세대 주택 렌즈
샬럿 사우스엔드의 스크린샷 한 장으로 22분 만에 5개의 오프마켓 다세대 딜을 찾았습니다.
아래는 다세대 주택 렌즈를 적용한 실제 스캔 결과입니다. 동일한 엔진이 오피스, 리테일, 산업, 숙박, 의료, 토지 등 모든 자산 클래스와 투자자, 개발자, 대출기관 등 모든 업무 단계에서 작동합니다. 여기서는 이해를 돕기 위해 다세대 주택을 예시로 선택했습니다. Scout는 1,247개의 주소를 읽고 487개의 다세대 주택을 필터링하여 가장 강력한 5개의 오프마켓 기회를 찾아냈습니다.
Scout 결과 · 노스캐롤라이나 샬럿 사우스엔드 · 487건의 다세대 주택 심사
심사된 다세대 주택
487
22분 소요
오프마켓 신호 감지
28
5.7% 전체 대상 중
목표 IRR 19% 이상
5
5.7% 입찰가 포함 즉시 거래 가능
총 딜 규모
$316M
5.7% 쇼트리스트 합계
발굴된 상위 5개 오프마켓 다세대 딜
자산 · 가설공실률세대당 임대료리스팅가 → 입찰가예상 IRR
01
186세대 가든 스타일 · Park Rd 코리도
오프마켓 · 부재 지주 · 공실률 18% · 2008년식, 2015년 이후 리노베이션 없음
감소
18%→5%
임대료 상승
$1,420→$1,775
입찰가
$48M→$42M
예상 IRR
21.8%02
312세대 중층 주택 · South End / Tryon
오프마켓 · 장기 보유 소유주 · 공실률 14% · 내부 전체 리노베이션 기회 (현재 38%만 완료)
감소
14%→4%
임대료 상승
$1,840→$2,300
입찰가
$84M→$77M
예상 IRR
22.4%03
248세대 Class B+ · Wilkinson Blvd 코리도
부실 자산 · 2026년 3분기 대출 만기 · 공실률 21% · 지연된 CapEx 리스트 확인됨
감소
20%→5%
임대료 상승
$1,520→$1,890
입찰가
$74M→$68M
예상 IRR
22.1%04
204세대 가든 스타일 · East Boulevard
오프마켓 · 파트너십 분쟁 신고됨 · 공실률 12% · 인근 경쟁 매물 대비 부대시설 부족
감소
12%→4%
임대료 상승
$1,610→$2,005
입찰가
$58M→$52M
예상 IRR
19.6%05
156세대 부티크 중층 주택 · NoDa
오프마켓 · 소유주 연령 신호 (상속 가능성) · 공실률 16% · 임대료가 코리도 평균보다 22% 낮음
감소
16%→5%
임대료 상승
$1,720→$2,150
입찰가
$82M→$77M
예상 IRR
23.2%5개의 오프마켓 다세대 자산. 공실률 8–16포인트 감소. CapEx 후 임대료 약 25% 상승. 결합된 IRR 프로필:
19.6–24.1% IRR
분석 팀도, 중개 위임도, 유료 파이프라인도 필요 없습니다. 스크린샷 한 장과 22분 만에 대부분의 펀드가 한 분기를 쏟아부어야 찾을 수 있는 3억 1,600만 달러 규모의 오프마켓 파이프라인을 구축했습니다. 명확한 공실 감소 및 임대료 상승 전략이 포함된 5개의 우수한 딜 중 시장에 공개된 것은 하나도 없습니다.
03
Scout가 감지하는 12가지 신호 체계
다른 도구들이 놓치는 오프마켓 신호 — 어디를 봐야 할지 모르기 때문입니다.
Scout는 단순히 리스팅 가격과 시장가를 비교하는 데 그치지 않습니다. 일반적인 AI가 접근할 수 없는 공공 기록, 기본 기록 및 유료 피드를 활용해 모든 부동산에 대해 12가지 유형의 부실, 관리 부실 및 가치 상승 신호를 확인합니다. 아래는 각 신호와 Scout가 검증하는 데이터 및 출처입니다.
↓
잘못된 가격 및 저평가
비교 사례의 깊이, 최근 거래 속도 및 실시간 캡 레이트 증거를 바탕으로 검증된 시장가보다 낮게 책정된 경우입니다.
- 하위 시장 비교 사례 대비 캡 레이트 (최근 6개월)
- 건령이 유사한 자산 대비 호실당 가격
- 매물 등록 기간 및 가격 인하 속도
- 판매자의 취득 원가 및 보유 기간
출처: 상업용 부동산 데이터 · 기록된 모기지 · 매매 비교 사례
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시장가 이하 임대료
현재 임대료가 주변 평균보다 15–30% 낮은 경우입니다. 이는 CapEx 후 임대료 상승의 핵심 근거가 되며, 격차를 빨리 좁힐수록 IRR이 높아집니다.
- 검증된 시장가 대비 현재 평당 임대료
- 최근 36개월 임대료 추이
- 렌트 프리(Concession) 및 임대 인센티브 수준
- 유닛 유형별 갱신 인상 패턴
출처: 상업용 부동산 데이터 · 임대차 명부
높은 공실률 및 저조한 임대
주변은 4–7%인데 해당 부동산만 12–25% 공실인 경우입니다. 운영 문제를 해결하는 인수자는 현재와 안정화된 NOI 사이의 차익을 얻게 됩니다.
- 공실 유닛 수 및 공실 지속 기간
- 하위 시장 대비 임대 속도
- 유닛별 렌트 프리 사용 및 시장 노출 기간
- 퇴거율 및 갱신 실패율
출처: 매물 플랫폼 · 위성 이미지 · 유틸리티 데이터
부정적 리뷰 및 부실 관리
에어컨 고장, 느린 수리 응답, 보증금 분쟁 등의 리뷰가 많고 평점이 3.0 미만인 경우입니다. 현재 소유주는 임차인을 잃고 있지만, 다음 소유주는 갱신을 통해 가치를 수확할 수 있습니다.
- 전체 평점 및 추이 (24개월)
- 유지보수 불만 빈도
- 소유주/관리업체 응답률 및 어조
- Better Business Bureau(BBB) 신고 및 등급
출처: Google · Yelp · ApartmentRatings · BBB · Reddit
부실 채권 및 임차인 체납
퇴거 소송이 집중되거나 체납 비용이 높은 경우입니다. 유능한 운영자가 12개월 내에 회복할 수 있는 현금 흐름이 새어나가고 있음을 의미합니다.
- 퇴거 소송 건수 및 추이
- 연체료 납부 유예 기간 소송
- 치안 판사 법원 소액 사건 규모
- 하위 시장 평균 대비 보고된 부실 채권
출처: 카운티 치안 법원 · Eviction Lab · CCAP
재융자 압박 및 대출 만기
만기가 18개월 이내이거나 DSCR이 1.20 미만인 경우입니다. 재융자 시 감당할 수 없는 저금리 시대의 대출을 보유한 소유주는 이미 수학적 한계에 봉착했습니다.
- 기록된 모기지 만기일
- 기존 금리 vs 현재 재융자 스프레드
- 현재 및 재융자 금리 기준 추정 DSCR
- 기록된 메자닌 / 우선주 자본 계층
출처: 등기소 · CMBS · 금리 및 스프레드 피드
압류 및 채무 불이행 신고
채무 불이행 통지, 소송 계류(Lis pendens), 세금 체납 판매 등입니다. 소유주는 전화상으로 웃고 있을지 몰라도 공공 기록은 이미 카운트다운을 시작했습니다.
- 현재 NOD 및 소송 계류 신고 건수
- 세금 연체 및 유치권 판매 이력
- 소유주 / 특수목적법인(SPV) 파산 신청 (PACER)
- 유치권 및 UCC 채무 불이행
출처: 카운티 서기 · PACER · 세무 조사관
지연된 CapEx 및 노후화
지붕이나 HVAC 수명이 다했거나 주차장이 파손된 경우입니다. 판매자는 안정화된 가격을 부르지만, Scout는 다음 소유주가 지불해야 할 수리 비용을 포함해 가격을 책정합니다.
- 건물 연령 + 마지막 리노베이션 허가 연도
- 리노베이션 허가를 받은 유닛 비율
- 지붕 / HVAC / 보일러 연식 추정
- 코드 위반 통지 및 미결 위반 사항
출처: 건축 허가 · 코드 집행 · 위성 데이터
소유주 관련 촉매제
78세 이상의 고령 소유주, 상속 절차, 이혼 판결, 파트너십 분쟁 등입니다. 개인적인 사건은 조용히 강제 매각으로 이어지는 경우가 많습니다.
- 소유주 / GP 연령 및 상속 계획 신고
- 상속 법원 개시 및 신탁 이전
- 이혼 판결 및 자산 분할 메모
- 파트너십 해산 및 LP 소송
출처: 상속 법원 · 인구 동태 기록 · 민사 법원 · SOS
장기 보유 및 노후된 자본 구조
14년 이상 보유했거나 LP 펀드의 만기가 지난 경우입니다. 소유주는 유동성 확보 압박을 받고 있을 가능성이 크며, Scout는 협상을 시작할 수 있는 실마리를 제공합니다.
- 취득 원가 vs 현재 시장 가치
- LP 펀드 설정 시기 및 잔여 기간
- 감가상각 재탈환 세액 추정치
- 비용 분리 연구 연령 및 혜택 종료 시점
출처: 등기부 등본 · SOS GP 신고 · SEC Form D
임차인 구성 및 집중도
특정 기업 임차인에 대한 과도한 의존이나 인근 대학의 등록생 감소 등입니다. 투자 설명서(OM)에는 나타나지 않는 리스크를 감지합니다.
- 유닛별 보조금 지원 임차인 비율
- 인구조사 구역별 고용주 집중 지수
- 지역 해고 알림 및 WARN 법 통지
- 캠퍼스 등록생 추이 (해당 시)
출처: HUD CHAS · BLS · WARN 레지스트리 · IPEDS
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용도 변경 및 규제 상승 여력
최근 법 개정으로 밀도 제한이 풀렸거나 새로운 교통 코리도가 승인된 경우입니다. 판매자가 눈치채기 전의 가격으로 필지 가치를 평가합니다.
- 토지 개발 코드 개정 사항 (24개월)
- 교통 GIS 및 계획된 코리도 오버레이
- 기회 구역(OZ) 적격성 및 마감일
- ADU / 밀도 보너스 허가 변경
출처: 도시 계획 포털 · LDC · 교통 GIS · OZ 구역
04
Scout 지원 범위
모든 자산 클래스. 모든 업무 프로세스. 투자자, 개발자, 대출기관 모두 동일한 엔진을 사용합니다.
위의 다세대 주택 예시는 하나의 사례일 뿐입니다. Scout의 엔진은 모든 수익형 자산, 토지 필지, 미완공 현장 등에 적용됩니다. 스크린샷을 올리고 렌즈를 선택하기만 하면 오프마켓 쇼트리스트를 얻을 수 있습니다.
/ 자산 클래스별 범위
◆
다세대 및 주거용
가든 스타일, 중층, 고층, BTR 및 SFR 포트폴리오, 학생 및 노인 주택, 코리빙. 필지별로 수치화된 가치 증대 플레이북을 제공합니다.
출력: NOI · 공실률 · 임대료 격차 · CapEx · 입찰가 · IRR.
◆
오피스 및 플렉스
Class A, B, C 오피스, 의료용 오피스, 플렉스 / R&D, 교외 오피스 파크, 단독 사옥. 재포지셔닝 및 용도 변경 전략을 분석합니다.
출력: WALT · 롤오버 · 재포지셔닝 CapEx · 용도변경 RLV · 입찰가 · IRR.
◆
리테일 및 복합 용도
스트립 센터, 식료품점 앵커 리테일, 파워 센터, 라이프스타일 센터, 단일 임차인 NNN, 도시 복합 용도. 앵커 리스크 및 재개발 밀도를 분석합니다.
출력: 임차인 신용 · 롤오버 · 재개발 RLV · 입찰가 · IRR.
◆
산업 및 물류
대형 물류 센터, 라스트 마일, 저온 창고, 경공업 시설, 트럭 터미널, IOS. 현재 물류 수요 대비 낮은 임대료 및 확장 기회를 포착합니다.
출력: 천장 높이 · 시장가 이하 스프레드 · CapEx · 입찰가 · IRR.
◆
숙박 및 의료
리미티드 서비스, 풀 서비스, 장기 투숙형, 부티크 호텔. 전문 간호 시설, 요양 시설, 외래 수술 센터. 브랜드 전환 및 운영사 교체 심사를 수행합니다.
출력: RevPAR / 점유율 · 브랜드 전환 CapEx · 입찰가 · IRR.
◆
특수 및 니치
셀프 스토리지, 데이터 센터, 생명 과학 시설, 인프라형 부동산, 주차장, 마리나. 새롭게 부상하거나 아직 가격이 제대로 책정되지 않은 자산들입니다.
출력: 시나리오별 심사 · 비교 사례 깊이 · 입찰가 · IRR.
◆
토지 및 개발 부지
나대지, 미개발 토지, 인필 필지, 재개발 후보지. 현재 용도 지역 및 인프라 접근성을 기준으로 전체 RLV 심사를 수행합니다.
출력: 허용 용적률 수익 · 호실/평당 RLV · 인허가 리스크 · 입찰가.
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미완공 및 중단된 현장
공사 중단, 허가 만료, 파트너십 결렬, 부실 개발 채무 현장. 완공 비용을 고려한 심사를 통해 수익성 있는 가격을 제시합니다.
출력: 완공 비용 · 완공 후 매각 RLV · 입찰가 · IRR.
/ 워크플로우별 범위
동일한 스크린샷이라도 당신의 역할에 따라 Scout는 최적의 오프마켓 기회를 찾아내도록 스스로를 재설정합니다.
◆
투자자를 위해
모든 자산 클래스에 걸쳐 필터링된 오프마켓 매입 기회를 제공합니다. 저평가된 안정 자산부터 부실 매물까지 입찰가와 IRR 전망치를 함께 제공합니다.
발굴 항목: 안정 자산 매입 · 가치 증대 · 부실 자산 · 세컨더리 LP 포지션.
◆
개발자를 위해
이전 용도로 가격이 책정된 부지, 용도 상향 필지, 압박을 받는 소유주의 미완공 프로젝트 등을 찾고 각 단계에서 전체 RLV 심사를 진행합니다.
발굴 항목: 토지 · 용도 상향 필지 · 중단된 프로젝트 · 필지 통합 기회.
◆
대출기관을 위해
만기가 다가오는 재융자 대상, 부실 채권 매입 파이프라인 등을 식별합니다. 고객이 중개인에게 전화하기 전에 대출 수요를 먼저 파악합니다.
발굴 항목: 재융자 파이프라인 · 부실 채권 · NPL 풀 · CMBS 리스크.
◆
소유주 및 임대인을 위해
인접 필지 통합 대상, 확장 부지, 운영 효율을 높일 수 있는 주변 매입 기회를 찾습니다. 현재 자산 주변을 매핑하여 가치를 높여줄 필지를 발굴합니다.
발굴 항목: 인접 부지 매입 · 포트폴리오 추가 · 지역 시장 확장.
지역 범위필지가 존재하는 어디서든
필지가 존재하는 어디서든
작동합니다.
미국/캐나다/영국/독일/프랑스/스페인/이탈리아/네덜란드/폴란드/아랍에미리트/사우디아라비아/멕시코/브라질/터키/일본/호주/싱가포르
현지 등기소, 현지 언어, 현지 용도 지역법, 현지 임대 역학을 모두 반영합니다. Scout는 각 관할권의 기록 데이터에 맞게 적응하며 오프마켓 정밀도를 유지합니다. 베를린, 멕시코시티, 리야드, 피닉스 어디든 상관없습니다. 동일한 엔진이 정답을 찾아냅니다.
05
속도
한 분기 동안 하던 일을 커피 한 잔 마시는 시간에 끝냅니다.
전통적인 소싱
90일
분석 팀. 중개인 통화. 수동 심사.
분석가 두 명이 시장을 조사하고, 소유주에게 메일을 보내고, 수동으로 심사하여 쇼트리스트를 만드는 데 3개월이 걸립니다. 결국 공개된 매물 9개 정도를 찾게 되지만, 정밀 실사를 통과하는 건 2개뿐이며 오프마켓 매물은 하나도 없습니다.
Heavy · Scout
22분
스크린샷 한 장. 입찰가가 포함된 오프마켓 쇼트리스트.
지도를 올리면 Scout가 1,000개 이상의 주소를 읽고, 동시에 심사를 수행하며, 우수한 5~25개의 후보에 DD 팩과 입찰가를 첨부합니다. 한 분기 내내 구축하던 파이프라인을 점심시간 전에 완성할 수 있습니다.
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We run it through Titleman and show your team the finished work next to their own.