Heavy · Scout
Descoberta off-market · todas as classes de ativos
Scout.A máquina off-market.
Envie um print de qualquer mapa — um quarteirão, um bairro, uma metrópole inteira — e o Scout lê cada endereço, analisa cada propriedade e destaca aquelas que estão abaixo do preço, mal geridas ou em dificuldades. Multifamiliar, escritórios, varejo, industrial, hospitalidade, terrenos — todas as classes de ativos, todos os fluxos de trabalho. Os negócios off-market onde um TIR de 19–24% está escondido à vista de todos.
O momento mágico
Envie um print. O Scout encontra o off-market.
Sem lista de endereços. Sem upload de CSV. Sem necessidade de pré-acordo com corretores. Apenas a imagem de um mapa. O Scout lê todos os endereços visíveis, realiza uma análise completa de multifamily em cada um e retorna aqueles onde a vacância pode ser reduzida, os aluguéis podem ser elevados e o TIR atinge a faixa de 19–24% pós-CapEx.
/ Passo 01
Ler cada endereço
O Vision OCR extrai todos os endereços visíveis no print. Complexos de apartamentos, edifícios multifamily de médio porte, portfólios estilo jardim, oportunidades de valor agregado — nada é pulado, nada é presumido.
/ Passo 02
Analisar cada um
O Scout realiza uma análise completa de multifamily em cada propriedade: NOI estimado, vacância atual, aluguel atual vs. mercado, potencial de aumento de aluguel pós-CapEx, TIR projetado. Tudo sem uma única ligação para corretores.
/ Passo 03
Destacar o off-market
O Scout classifica as propriedades pelo TIR entregável, anexa um pacote completo de Due Diligence e tese de valor agregado a cada uma, e indica o preço de oferta para atingir a faixa de 19–24% de TIR. O restante é filtrado.
01
Como o Scout funciona
Quatro etapas, de ponta a ponta. Do print à carta de oferta off-market.
01
/ Captura
Envie um print do mapa
Google Maps, Apple Maps, visão de satélite, limites de mercado personalizados, lâminas de corretores — qualquer imagem com endereços. Arraste, solte, pronto. Sem entrada manual de endereços, sem upload de CSVs.
02
/ Leitura e resolução
Cada endereço, identificado
O Vision OCR lê endereços visíveis; a geocodificação preenche o resto a partir de coordenadas e limites de parcelas. O Scout resolve para IDs de impostos municipais, isola multifamily por zoneamento e uso registrado, e bloqueia cada parcela.
03
/ Análise em escala
Análise multifamily, em paralelo
O Scout realiza análises completas de multifamily em todas as propriedades simultaneamente. NOI, vacância, aluguel atual vs. mercado, requisito de CapEx, TIR projetado pós-estabilização. Centenas de análises completas no tempo que um humano levaria para uma.
04
/ Destaque e preço
A lista restrita off-market
Apenas os endereços onde os números realmente fecham sobrevivem ao filtro — com vacância redutível, aluguéis eleváveis pós-CapEx e TIR na faixa de 19–24%. Cada um vem com um pacote de DD completo, tese de valor agregado e preço de oferta.
02
Exemplo prático · lente multifamily
Um print de SouthEnd, Charlotte. Cinco negócios multifamily off-market — 22 minutos.
Abaixo: um resultado real de varredura, executado com a lente multifamily aplicada. O mesmo mecanismo funciona para todas as outras classes de ativos — escritórios, varejo, industrial, hospitalidade, saúde, terrenos, obras inacabadas, nichos — em todos os fluxos: investidor, desenvolvedor, credor, proprietário. Multifamily é apenas a lente que escolhemos aqui para clareza. O Scout retornou 1.247 endereços lidos, 487 filtrados como multifamily e as 5 oportunidades off-market mais fortes destacadas.
Resultado Scout · SouthEnd Charlotte NC · 487 análises multifamily
Multifamily analisados
487
em 22 min
Sinais off-market detectados
28
5.7% do universo
Acima de 19% de TIR alvo
5
5.7% prontos para negócio, com preços de oferta
Tamanho combinado do negócio
$316M
5.7% em toda a lista restrita
Top 5 multifamily off-market — destacados
Ativo · teseVacânciaAluguel / unid.Lista → OfertaTIR Projetado
01
186 unidades estilo jardim · corredor Park Rd
Off-market · proprietário ausente · 18% vacância · vintage 2008, sem reforma desde 2015
Reduzir
18%→5%
Aumento de aluguel
$1,420→$1,775
Preço de oferta
$48M→$42M
TIR Projetado
21.8%02
312 unidades médio porte · South End / Tryon
Off-market · proprietário antigo · 14% vacância · oportunidade de reforma interior completa (apenas 38% reformado)
Reduzir
14%→4%
Aumento de aluguel
$1,840→$2,300
Preço de oferta
$84M→$77M
TIR Projetado
22.4%03
248 unidades Classe B+ · corredor Wilkinson Blvd
Dificuldade · vencimento de empréstimo Q3 2026 · 21% vacância · pilha de capex diferido identificada
Reduzir
20%→5%
Aumento de aluguel
$1,520→$1,890
Preço de oferta
$74M→$68M
TIR Projetado
22.1%04
204 unidades estilo jardim · East Boulevard
Off-market · registro de disputa de parceria · 12% vacância · sub-equipado vs. pares do submercado
Reduzir
12%→4%
Aumento de aluguel
$1,610→$2,005
Preço de oferta
$58M→$52M
TIR Projetado
19.6%05
156 unidades boutique médio porte · NoDa
Off-market · sinal de idade do dono (provável inventário) · 16% vacância · aluguéis 22% abaixo da média do corredor
Reduzir
16%→5%
Aumento de aluguel
$1,720→$2,150
Preço de oferta
$82M→$77M
TIR Projetado
23.2%Cinco ativos multifamily off-market. Vacância reduzida em 8–16 pontos. Aluguéis elevados em ~25% pós-CapEx. Perfil de TIR combinado de
19.6–24.1% IRR
Sem equipe de analistas. Sem mandato de corretor. Sem pipeline pago. Um print, 22 minutos e um pipeline multifamily off-market de $316 milhões com o perfil de TIR que a maioria dos fundos gasta um trimestre tentando encontrar. Cinco negócios de nível de tese, cada um com uma jogada clara de redução de vacância e aumento de aluguel, nenhum deles no mercado aberto.
03
O que o Scout detecta · 12 famílias de sinais
Os sinais off-market que outras ferramentas perdem — porque elas não sabem onde procurar.
O Scout não apenas compara o preço de tabela com o mercado. Ele verifica doze famílias de sinais de dificuldades, má gestão e potencial de valorização em cada propriedade — extraídos de registros públicos, registros primários e feeds pagos que nenhuma IA de propósito geral consegue acessar. Abaixo: cada sinal, os dados que o Scout realmente verifica e de onde os extrai.
↓
Preços incorretos e subestimados
Listado abaixo do preço de fechamento de mercado verificado — a partir da profundidade de comparáveis, velocidade de venda recente e evidências de taxa de capitalização (cap-rate) em nível de parcela que o Scout mantém atualizadas.
- Cap-rate vs. comparáveis do submercado (últimos 6 meses)
- Preço/unidade vs. pares de época correspondente
- Dias no mercado e velocidade de corte de preço
- Base de aquisição do vendedor e período de retenção
Fontes: dados imobiliários comerciais · hipotecas registradas · comparáveis de vendas
$
Aluguéis abaixo do mercado
Aluguéis vigentes 15–30% abaixo da média do corredor. A lacuna que se torna a história de aumento de aluguel pós-CapEx. Quanto mais rápido a lacuna fecha, maior o TIR.
- Aluguel vigente / m² vs. mercado verificado
- Trajetória de aluguel nos últimos 36 meses
- Profundidade de concessões e incentivos de locação
- Padrão de aumento de renovação por tipo de unidade
Fontes: dados imobiliários comerciais · listas de aluguéis
Alta vacância e locação fraca
Vacância estabilizada de 12–25% quando os pares operam em 4–7%. O adquirente que corrige as operações ganha o spread entre o NOI atual e o estabilizado de graça.
- Contagem de unidades vagas listadas + duração
- Velocidade de locação vs. submercado
- Uso de concessões e dias no mercado por unidade
- Taxa de desocupação e falhas de renovação
Fontes: plataformas de listagem · imagens de satélite · dados de serviços públicos
Avaliações ruins e gestão fraca
Avaliações de inquilinos sinalizam AC quebrado, resposta lenta à manutenção, assédio, disputas de depósito. Classificação abaixo de 3.0, volume de reclamações subindo. O proprietário atual está perdendo inquilinos — o próximo colhe a renovação.
- Pontuação agregada de avaliações e trajetória (24 meses)
- Frequência de reclamações de manutenção
- Taxa de resposta e tom do Proprietário / PM
- Registros e classificações do Better Business Bureau
Fontes: Google · Yelp · ApartmentRatings · BBB · Reddit
Dívidas ruins e inadimplência de inquilinos
Registros de despejo concentrados na propriedade. Despesa de dívida ruim acima de 4% do EGI. Coleta de aluguel abaixo de 94%. O proprietário está perdendo fluxo de caixa que um operador competente poderia recuperar em 12 meses.
- Contagem e trajetória de registros de despejo
- Litígios de período de cura de atrasos de pagamento
- Volume de pequenas causas em tribunais
- Dívida ruim relatada vs. média do submercado
Fontes: tribunais distritais · laboratório de despejos · CCAP
Pressão de refinanciamento e vencimento de empréstimo
Vencimento do empréstimo em menos de 18 meses. DSCR abaixo de 1.20. Proprietário pagando cupom atual em uma taxa abaixo de 3% que não sobreviverá ao refinanciamento. A conta já quebrou — o vendedor ainda não sabe.
- Datas de vencimento de hipotecas registradas
- Cupom original vs. spread de refinanciamento atual
- DSCR implícito na taxa atual vs. de refinanciamento
- Camada de capital Mezz / pref registrada
Fontes: registro de escrituras · CMBS · feeds de taxas e spreads
Registros de execução hipotecária e inadimplência
Aviso de inadimplência, lis pendens, vendas por penhora fiscal, notas inadimplentes, Capítulo 11 do proprietário. O vendedor pode estar sorrindo na ligação — mas o registro público já iniciou o cronômetro.
- Registros de NOD e lis pendens atuais
- Inadimplência fiscal e histórico de venda de penhor
- Registros de falência de Proprietário / SPV (PACER)
- Penhoras mecânicas e inadimplências UCC
Fontes: cartórios distritais · PACER · avaliador de impostos
CapEx diferido e estrutura envelhecida
Telhado além da vida útil, HVAC no fim da vida, estacionamento desmoronando, apenas 38% das unidades reformadas. O vendedor precificou como estabilizado; o Scout precifica incluindo o CapEx que o próximo proprietário terá que pagar.
- Idade do edifício + ano da última reforma com alvará
- % de unidades com alvarás de reforma
- Estimativas de idade de Telhado / HVAC / caldeira
- Avisos de fiscalização e violações abertas
Fontes: alvarás de construção · fiscalização de normas · satélite
Catalisadores impulsionados pelo proprietário
Proprietário com 78 anos ou mais, registros de inventário de proprietário falecido, sentenças de divórcio, disputas de parceria, litígios GP-LP, hipoteca em dificuldade no vencimento. Eventos pessoais que silenciosamente se transformam em vendas forçadas de multifamily.
- Idade do Proprietário / GP e registros de planejamento sucessório
- Aberturas de tribunais de órfãos e transferências de confiança
- Sentença de divórcio e notas de propriedade QDRO
- Dissolução de parceria e litígio de LP
Fontes: tribunal de órfãos · registros vitais · tribunal civil · SOS
Retenção longa e estrutura de capital obsoleta
Propriedade mantida por 14+ anos. Fundo LP original além de seu termo. Excesso de recaptura de depreciação. GP sob pressão silenciosa para entregar liquidez. A conversa precisa de um ponto de partida — o Scout oferece esse ponto.
- Base de aquisição vs. valor de mercado atual
- Safra do fundo LP e prazo restante
- Estimativa de passivo de recaptura de depreciação
- Idade do estudo de segregação de custos e fim do benefício
Fontes: cadeia de títulos registrada · registros SOS GP · SEC Form D
Mix de inquilinos e concentração
Concentração de vouchers da Seção 8 acima das normas do submercado, concentração de empregador em uma única âncora Fortune 1000 que está demitindo, exposição de moradia estudantil a um campus perdendo matrículas. O risco que não aparece no memorando de oferta.
- Parcela de inquilinos com voucher / subsidiados por unidade
- Índice de concentração de empregadores por setor censitário
- Avisos de demissões locais e da Lei WARN
- Tendência de matrícula no campus (se aplicável)
Fontes: HUD CHAS · BLS · registro WARN · IPEDS
↗
Upzoning e potencial regulatório
Alteração recente no código aumentou a densidade. Novo corredor de trânsito aprovado. Sobreposição de zona de oportunidade ainda ativa. Direitos de ADU concedidos. A parcela é precificada pelo uso anterior — antes do vendedor se atualizar.
- Alterações no Código de Desenvolvimento Urbano (24 meses)
- GIS de trânsito e sobreposições de corredores planejados
- Elegibilidade de setor censitário OZ e prazos
- Mudanças de zoneamento para ADU / bônus de densidade
Fontes: portais de planejamento urbano · LDC · GIS de trânsito · setores OZ
04
O que o Scout cobre
Qualquer classe de ativo. Qualquer fluxo de trabalho. Investidor, desenvolvedor, credor — o mesmo mecanismo.
O exemplo prático de multifamily acima é exatamente isso — um exemplo. O mecanismo do Scout funciona em todas as classes de ativos geradores de renda, em cada parcela de terra, em cada canteiro de obras paralisado e em cada fluxo de trabalho de ambos os lados da mesa de negociação. Envie um print. Escolha a lente. Obtenha a lista restrita off-market.
/ Cobertura por classe de ativo
◆
Multifamily e residencial
Estilo jardim, médio porte, arranha-céus, portfólios BTR e SFR, estudantil, sênior, co-living, habitação manufaturada. Redução de vacância, aumento de aluguel pós-CapEx, aceleração de locação — o manual de valor agregado quantificado parcela por parcela.
Resultado: NOI · vacância · lacuna de aluguel · CapEx · oferta · TIR.
◆
Escritório e flex
Escritórios Classe A, B, C, escritórios médicos, flex / P&D, parques de escritórios suburbanos, sedes de inquilino único. Reposicionamento, atualização do mix de inquilinos, jogadas de conversão (escritório para residencial, escritório para médico).
Resultado: WALT · renovação · CapEx de reposicionamento · RLV de conversão · oferta · TIR.
◆
Varejo e uso misto
Centros comerciais, varejo ancorado por supermercados, centros de compras, centros de estilo de vida, NNN de inquilino único, uso misto urbano. Risco de âncora, co-locação, potencial de renegociação de contrato, redesenvolvimento de densidade.
Resultado: crédito do inquilino · renovação · RLV de redesenv. · oferta · TIR.
◆
Industrial e logística
Distribuição a granel, última milha, armazenamento a frio, industrial leve, terminais de caminhões, IOS (armazenamento industrial externo). Aluguéis abaixo do mercado para a demanda logística atual, conversão de cross-dock, jogadas em terrenos para expansão.
Resultado: pé-direito livre · spread abaixo do mercado · CapEx · oferta · TIR.
◆
Hospitalidade e saúde
Serviço limitado, serviço completo, estadia prolongada, hotéis boutique. Enfermagem especializada, moradia assistida, edifícios de escritórios médicos, centros cirúrgicos ambulatoriais. Jogadas de rebrand, conversões de marca, análise de mudança de operador.
Resultado: RevPAR / ocupação · CapEx de rebrand · oferta · TIR.
◆
Especialidade e nicho
Self-storage, data centers, ciências da vida, imóveis tipo infraestrutura, posições de arrendamento de terreno, estacionamento, marinas, comunidades de casas manufaturadas. Classes de ativos que não tinham nome há três anos — e as que ninguém precificou ainda.
Resultado: análise específica do cenário · profundidade de comp. · oferta · TIR.
◆
Terrenos e áreas de desenvolvimento
Parcelas vagas, áreas não desenvolvidas, lotes de preenchimento urbano, candidatos a redesenvolvimento, transições de agrícola para urbano. Análises completas de RLV contra zoneamento atual, emendas de código recentes, acesso à infraestrutura, restrições de licenciamento.
Resultado: rendimento por direito · RLV por unidade / m² · risco de licenciamento · oferta.
◆
Obras paradas e estagnadas
Construção interrompida, alvarás expirados, JVs desfeitas, dívida de desenvolvimento em dificuldade, pressão de prazo de OZ. Análise de custo para completar, tempo para estabilização, a base descontada na qual terminar o projeto realmente compensa.
Resultado: custo para completar · RLV de finalizar e vender · oferta · TIR.
/ Cobertura por fluxo de trabalho
Mesmo print. Lente diferente. O Scout se reconfigura dependendo de qual lado da mesa você está sentado — e destaca as oportunidades off-market que se ajustam ao seu fluxo de trabalho específico.
◆
Para investidores
Aquisições off-market filtradas por critérios de compra em todas as classes de ativos. Ativos estabilizados abaixo do preço, jogadas de valor agregado, candidatos em dificuldade e de venda forçada, oportunidades de compra de GP-LP. Cada um vem com preço de oferta, DD completa e projeção de TIR.
Destaca: compras estabilizadas · valor agregado · em dificuldade · posições LP secundárias.
◆
Para desenvolvedores
Terrenos precificados pelo uso anterior, parcelas recentemente atualizadas em zoneamento, projetos inacabados com vendedores motivados, oportunidades de assembleia ao longo de corredores em adensamento, parcelas elegíveis para OZ com pressão de tempo. Análise RLV completa em cada etapa.
Destaca: terrenos · parcelas com upzoning · projetos parados · assembleias.
◆
Para credores
Mutuários prontos para refinanciamento aproximando-se do vencimento do empréstimo, pipeline de aquisição de dívida em dificuldade, portfólios NPL, ativos adimplentes em risco de dificuldade. O Scout pré-seleciona o risco de crédito e destaca quem precisará de dívida — antes de ligarem para um corretor.
Destaca: pipeline de refi · dívida em dificuldade · pools de NPL · risco CMBS.
◆
Para proprietários e locadores
Alvos de assembleia adjacentes, jogadas em terrenos de expansão, aquisições de submercado para escalar a eficiência operacional, adições de portfólio off-market. O Heavy mapeia as parcelas ao redor de sua pegada existente e destaca as que potencializam a plataforma.
Destaca: compras adjacentes · adições de portfólio · expansão de submercado.
GeografiaFunciona em qualquer lugar
Funciona em qualquer lugar
onde exista uma parcela.
Estados Unidos/Canadá/Reino Unido/Alemanha/França/Espanha/Itália/Holanda/Polônia/Emirados Árabes Unidos/Arábia Saudita/México/Brasil/Turquia/Japão/Austrália/Singapura
Registros locais, idioma local, lei de zoneamento local, dinâmica de aluguel local. O Scout se adapta aos dados de registro em cada jurisdição — e a busca por multifamily off-market se traduz sem perder a precisão. Envie um print de Berlim, Cidade do México, Riade ou Phoenix. Mesmo mecanismo. Mesma resposta.
05
Velocidade
O que costumava levar um trimestre — no tempo de tomar um café.
Sourcing tradicional
90dias
Equipe de analistas. Ligações de corretores. Análises manuais.
Uma equipe de dois analistas trabalhando em um mercado-alvo: extraindo lâminas de corretores, enviando e-mails frios para proprietários, construindo análises brutas, estreitando para uma lista restrita. Três meses. Muitas vezes, nove negócios no mercado no radar ao final. Dois deles sobrevivem a uma diligência mais profunda. Nenhum deles off-market.
Heavy · Scout
22minutos
Um print. Lista restrita off-market com preços de oferta.
Envie o mapa. O Scout lê mais de 1.000 endereços, realiza análises completas de multifamily em paralelo, anexa pacotes de DD e preços de oferta aos 5–25 candidatos off-market mais fortes, e os retorna com teses de 19–24% de TIR prontas para ação. O pipeline que um trimestre costumava construir — antes do almoço.
Conclusão
Os negócios off-market estão por aí.
O Scout os encontra.
Pare de gastar trimestres perseguindo pipelines de corretores e vendas no mercado. Envie um print. Obtenha o multifamily off-market que move o fundo — antes que qualquer outra pessoa o veja.
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