Heavy · Scout
Поиск внерыночных сделок · все классы активов
Scout.Машина для внерыночных сделок.
Загрузите скриншот любой карты — одного квартала, района или целого мегаполиса — и Scout распознает каждый адрес, проведет андеррайтинг каждого объекта и выявит те, что недооценены, управляются неэффективно или находятся в кризисном состоянии. Многоквартирные дома, офисы, ритейл, промышленность, отели, земельные участки — любой класс активов, любой рабочий процесс. Внерыночные сделки, где доходность IRR 19–24% видна как на ладони.
Магический момент
Загрузите скриншот. Scout найдет внерыночные варианты.
Никаких списков адресов. Никаких загрузок CSV. Никаких предварительных договоренностей с брокерами. Только изображение карты. Scout считывает каждый видимый адрес, проводит полный андеррайтинг для каждого многоквартирного дома и возвращает те объекты, где можно сократить вакантность, поднять арендную ставку, а IRR после капитальных вложений (CapEx) составит 19–24%.
/ Шаг 01
Распознавание каждого адреса
Vision OCR извлекает каждый адрес, видимый на скриншоте. Жилые комплексы, среднеэтажные дома, портфели коттеджных поселков, возможности для добавления стоимости — ничего не будет пропущено или принято на веру.
/ Шаг 02
Андеррайтинг каждого объекта
Scout проводит полный финансовый анализ каждого объекта: расчетный NOI, текущая вакантность, текущая vs рыночная аренда, потенциал роста аренды после CapEx, прогнозная IRR. И всё это без единого звонка брокеру.
/ Шаг 03
Выявление внерыночных сделок
Scout ранжирует объекты по достижимой IRR, прилагает полный пакет документации (DD pack) и инвестиционный тезис к каждому, а также указывает цену предложения для достижения доходности 19–24%. Остальное отсеивается.
01
Как работает Scout
Четыре этапа, от и до. От скриншота до оффера по внерыночной сделке.
01
/ Захват
Загрузите скриншот карты
Google Maps, Apple Maps, вид со спутника, границы рынка, брокерский отчет — любое изображение с адресами. Перетащите, загрузите, готово. Никакого ручного ввода адресов или CSV-файлов.
02
/ Распознавание и сопоставление
Каждый адрес идентифицирован
Vision OCR считывает адреса; геокодирование восполняет пробелы по координатам и границам участков. Scout сопоставляет данные с налоговыми реестрами, выделяет жилую недвижимость по зонированию и фиксирует каждый участок.
03
/ Масштабный андеррайтинг
Параллельный анализ жилой недвижимости
Scout одновременно проводит андеррайтинг всех объектов. NOI, вакантность, разрыв в аренде, требования к CapEx, прогнозная IRR после стабилизации. Сотни полных анализов за то время, которое человек тратит на один.
04
/ Выявление и оценка
Шорт-лист внерыночных сделок
Только те адреса, где математика действительно сходится, проходят фильтр: вакантность можно снизить, аренду — поднять, а IRR попадает в диапазон 19–24%. Каждый объект снабжен пакетом DD, тезисом и ценой предложения.
02
Пример работы · жилая недвижимость
Один скриншот Саутенда, Шарлотт. Пять внерыночных сделок — за 22 минуты.
Ниже: реальный результат сканирования с применением фильтра многоквартирных домов. Тот же движок работает для любых активов — офисов, ритейла, промышленности, отелей, медицины, земли. Жилая недвижимость выбрана здесь только для наглядности. Scout распознал 1,247 адресов, отфильтровал 487 жилых объектов и выявил 5 самых сильных внерыночных возможностей.
Результат Scout · Саутенд Шарлотт, С. Каролина · 487 анализов жилой недвижимости
Жилых объектов проанализировано
487
за 22 мин
Внерыночных сигналов обнаружено
28
5.7% от общего числа
Выше целевой IRR 19%
5
5.7% готовы к сделке, с ценами
Общий объем сделок
$316M
5.7% по всему шорт-листу
Топ-5 внерыночных жилых объектов — выявлены
Актив · ТезисВакантн.Аренда / юнитЛистинг → ОфферПрогноз IRR
01
186-кв. коттеджный тип · коридор Парк-Роуд
Вне рынка · иногородний владелец · 18% вакантность · объект 2008 г., без реновации с 2015
Снизить
18%→5%
Рост аренды
$1,420→$1,775
Цена оффера
$48M→$42M
Прогноз IRR
21.8%02
312-кв. среднеэтажный дом · Саут-Энд / Трайон
Вне рынка · старый владелец · 14% вакантность · возможность полной реновации интерьера (готово лишь 38%)
Снизить
14%→4%
Рост аренды
$1,840→$2,300
Цена оффера
$84M→$77M
Прогноз IRR
22.4%03
248-кв. Класс B+ · коридор Уилкинсон-Бульвар
Кризисный · погашение кредита в 3 кв. 2026 · 21% вакантность · выявлен отложенный CapEx
Снизить
20%→5%
Рост аренды
$1,520→$1,890
Цена оффера
$74M→$68M
Прогноз IRR
22.1%04
204-кв. коттеджный тип · Ист-Бульвар
Вне рынка · спор между партнерами · 12% вакантность · недостаточно инфраструктуры по сравнению с конкурентами
Снизить
12%→4%
Рост аренды
$1,610→$2,005
Цена оффера
$58M→$52M
Прогноз IRR
19.6%05
156-кв. бутик-отель · NoDa
Вне рынка · возрастной владелец (вероятное наследство) · 16% вакантность · аренда на 22% ниже медианы
Снизить
16%→5%
Рост аренды
$1,720→$2,150
Цена оффера
$82M→$77M
Прогноз IRR
23.2%Пять внерыночных жилых активов. Вакантность снижена на 8–16 пунктов. Аренда поднята на ~25% после CapEx. Совокупный профиль IRR:
19.6–24.1% IRR
Никаких команд аналитиков. Никаких брокерских мандатов. Никаких платных баз. Один скриншот, 22 минуты — и пайплайн внерыночных сделок на $316 млн с профилем IRR, который большинство фондов ищет по три месяца. Пять первоклассных сделок, каждая с четким планом по снижению вакантности и росту аренды, и ни одна из них не представлена на открытом рынке.
03
Что обнаруживает Scout · 12 семейств сигналов
Внерыночные сигналы, которые пропускают другие инструменты — потому что они не знают, где искать.
Scout не просто сравнивает цену листинга с рынком. Он проверяет двенадцать групп сигналов кризиса, плохого управления и потенциала роста для каждого объекта — данные берутся из публичных реестров, первичных записей и платных фидов, к которым нет доступа у обычных ИИ. Ниже: каждый сигнал, данные, которые проверяет Scout, и источники.
↓
Неверная и заниженная цена
Цена ниже подтвержденной рыночной — на основе глубины сделок, скорости недавних продаж и данных по ставкам капитализации на уровне участков.
- Ставка кэп-рейт vs аналоги (за 6 мес.)
- Цена за юнит vs аналоги того же года
- Дней на рынке и скорость снижения цены
- База приобретения продавца и период владения
Источники: данные по коммерческой недвижимости · записи об ипотеке · данные о продажах
$
Аренда ниже рыночной
Текущая аренда на 15–30% ниже медианы по району. Этот разрыв становится основой для роста доходов после CapEx. Чем быстрее закрывается разрыв, тем выше IRR.
- Текущая аренда / кв. фут vs рынок
- Траектория аренды за последние 36 месяцев
- Глубина уступок и стимулы при сдаче
- Паттерн повышения при продлении по типам юнитов
Источники: данные по коммерческой недвижимости · арендные ведомости
Высокая вакантность и слабая сдача
Стабильная вакантность 12–25%, когда у конкурентов она 4–7%. Покупатель, исправляющий операционку, бесплатно получает разницу между текущим и целевым NOI.
- Кол-во пустующих юнитов + длительность
- Скорость сдачи в аренду vs микрорынок
- Использование льгот и срок экспозиции юнита
- Коэффициент выезда и отказы от продления
Источники: платформы листингов · спутники · данные ЖКХ
Плохие отзывы и слабое управление
Отзывы жильцов указывают на сломанные кондиционеры, медленный ремонт, конфликты, споры по депозитам. Рейтинг ниже 3.0. Текущий владелец теряет жильцов — следующий соберет плоды удержания.
- Агрегированный балл и динамика (24 мес.)
- Частота жалоб на техобслуживание
- Скорость и тон ответов владельца/УК
- Записи и рейтинги Better Business Bureau
Источники: Google · Yelp · ApartmentRatings · BBB · Reddit
Безнадежные долги и дефолты арендаторов
Скопление исков о выселении. Расходы по безнадежным долгам выше 4% от EGI. Сбор аренды ниже 94%. Владелец теряет денежный поток, который компетентный оператор восстановит за год.
- Количество и динамика исков о выселении
- Судебные разбирательства по просрочкам
- Объем мелких исков в мировых судах
- Уровень безнадежных долгов vs медиана
Источники: мировые суды округов · eviction lab · CCAP
Давление рефинансирования
Погашение кредита в течение 18 месяцев. DSCR ниже 1.20. Владелец платит по ставке ниже 3%, которая не выживет при рефинансировании. Математика уже сломалась — продавец об этом еще не знает.
- Зафиксированные даты погашения ипотеки
- Исходная ставка vs текущий спред
- Расчетный DSCR при текущей vs новой ставке
- Записи о мезонинном / привилегированном капитале
Источники: реестры сделок · CMBS · фиды ставок
Фореклож и иски о дефолте
Уведомления о дефолте, аресты имущества, продажа за налоговые долги, банкротство владельца. Продавец может улыбаться при звонке, но публичный реестр уже запустил обратный отсчет.
- Текущие уведомления о дефолте (NOD)
- Просрочки по налогам и история залогов
- Банкротство владельца / SPV (PACER)
- Обеспечительные залоги и дефолты по UCC
Источники: окружные клерки · PACER · налоговые оценщики
Отложенный CapEx и износ
Крыша или системы ОВиК отслужили свое, парковка разрушается, отремонтировано лишь 38% юнитов. Продавец оценивает объект как стабильный; Scout учитывает затраты, которые лягут на плечи покупателя.
- Возраст здания + год последней реновации
- % юнитов с разрешениями на ремонт
- Оценка возраста кровли / ОВиК / котлов
- Предписания надзорных органов и нарушения
Источники: разрешения на строительство · технадзор · спутник
Катализаторы со стороны владельца
Владелец 78+ лет, наследственные дела, разводы, споры партнеров, иски между GP и LP. Личные события, которые тихо превращаются в вынужденные продажи недвижимости.
- Возраст владельца / GP и документы по наследованию
- Открытие дел в судах по наследству
- Решения о разводах и разделы имущества
- Ликвидация партнерств и иски LP
Источники: суды по наследству · ЗАГСы · гражданские суды
Длительное владение и старый капитал
Владение более 14 лет. Срок фонда LP истек. Груз налогов на рекапитализацию. GP под тихим давлением по обеспечению ликвидности. Вам нужен повод для начала разговора — Scout его дает.
- База приобретения vs текущая стоимость
- Год основания фонда LP и оставшийся срок
- Оценка обязательств по возврату амортизации
- Срок исследований по сегментации затрат
Источники: цепочки прав собственности · реестры юрлиц · SEC
Состав и концентрация арендаторов
Высокая доля арендаторов по ваучерам (Section 8), зависимость от одного работодателя из Fortune 1000, который проводит сокращения. Риски, которых нет в инвестиционном меморандуме.
- Доля субсидируемых арендаторов по юнитам
- Индекс концентрации работодателей в районе
- Уведомления о местных сокращениях (WARN)
- Тренды зачисления в кампусы (если актуально)
Источники: HUD CHAS · BLS · реестры WARN · IPEDS
↗
Апзонинг и регуляторный потенциал
Недавние поправки увеличили плотность застройки. Утвержден новый транспортный коридор. Участок оценивается по старому использованию, пока продавец не спохватился.
- Поправки в кодекс землепользования (24 мес.)
- ГИС транспорта и планируемые коридоры
- Право на льготы зон развития (OZ)
- Изменения в разрешениях на доп. постройки (ADU)
Источники: порталы планирования · ПЗЗ · транспортные ГИС
04
Охват Scout
Любой класс активов. Любой процесс. Инвестор, девелопер, кредитор — один движок.
Пример с жильем выше — это только пример. Движок Scout работает с любым доходным активом, земельным участком и недостроем. Загрузите скриншот. Выберите фильтр. Получите шорт-лист.
/ По классам активов
◆
Жилая недвижимость
Коттеджи, средне- и многоэтажные дома, BTR и SFR портфели, студенческое и пенсионное жилье. Снижение вакантности, рост аренды — стратегия value-add в цифрах для каждого участка.
Результат: NOI · вакантность · разрыв аренды · CapEx · оффер · IRR.
◆
Офисы и гибкие пространства
Офисы классов A, B, C, медцентры, технопарки, штаб-квартиры. Репозиционирование, обновление состава арендаторов, конверсия (из офиса в жилье или медицину).
Результат: WALT · ролловер · CapEx на репо · RLV конверсии · оффер · IRR.
◆
Ритейл и Mixed-use
Торговые центры, стрит-ритейл, аутлеты, NNN-объекты. Риски якорных арендаторов, ко-теннантность, потенциал пересмотра договоров, уплотнение застройки.
Результат: кредит арендатора · ролловер · RLV редевелопмента · оффер · IRR.
◆
Промзона и логистика
Дистрибуция, последняя миля, холодные склады, легкая промышленность, терминалы. Переход к рыночным ставкам под текущий спрос, конверсия складов, расширение участков.
Результат: высота потолков · спред аренды · CapEx · оффер · IRR.
◆
Отели и медицина
Отели с ограниченным и полным сервисом, апартаменты. Дома престарелых, хирургические центры. Смена бренда, конверсия оператора, андеррайтинг смены управления.
Результат: RevPAR / загрузка · CapEx на ребрендинг · оффер · IRR.
◆
Нишевые активы
Self-storage, дата-центры, life sciences, инфраструктура, парковки, марины. Классы активов, у которых три года назад не было названия, и те, на которые еще нет цены.
Результат: специфический андеррайтинг · глубина сделок · оффер · IRR.
◆
Земля и участки под застройку
Пустующие участки, земли сельхозназначения под урбанизацию. Полный расчет RLV с учетом зонирования, поправок в кодексе, доступа к инфраструктуре и ограничений.
Результат: выход площадей · RLV за юнит/кв.м · риски согласований · оффер.
◆
Недострои и замороженные объекты
Остановка строительства, истекшие разрешения, распад СП, долговой кризис девелопера. Анализ стоимости завершения, сроки стабилизации, дисконтная база.
Результат: cost-to-complete · RLV завершения · оффер · IRR.
/ По рабочим процессам
Тот же скриншот. Другой фильтр. Scout перестраивается в зависимости от того, на какой стороне стола вы находитесь, и выдает возможности под ваши задачи.
◆
Для инвесторов
Внерыночные приобретения по вашим критериям. Недооцененные активы, стратегии value-add, вынужденные продажи, выкуп долей LP. С ценой, DD и прогнозом IRR.
Выявляет: стабильные активы · value-add · дистресс · вторичные доли LP.
◆
Для девелоперов
Земля по цене старого использования, участки под апзонинг, недострои с мотивированными продавцами, возможности консолидации участков. Полный RLV на каждой стадии.
Выявляет: земля · участки под апзонинг · долгострои · консолидация.
◆
Для кредиторов
Заемщики перед погашением, пайплайн покупки проблемных долгов (NPL), работающие активы в зоне риска. Scout оценивает кредитный риск до звонка брокеру.
Выявляет: пайплайн рефинансирования · проблемный долг · пулы NPL · риски CMBS.
◆
Для владельцев
Соседние участки под расширение, масштабирование операционной эффективности в районе. Scout находит объекты вокруг ваших активов для усиления платформы.
Выявляет: соседние участки · пополнение портфеля · расширение в районе.
ГеографияРаботает везде,
Работает везде,
где есть кадастр.
США/Канада/Великобритания/Германия/Франция/Испания/Италия/Нидерланды/Польша/ОАЭ/Саудовская Аравия/Мексика/Бразилия/Турция/Япония/Австралия/Сингапур
Местные реестры, языки, законы о зонировании и динамика аренды. Scout адаптируется к официальным данным каждой юрисдикции. Загрузите скриншот Берлина, Мехико, Эр-Рияда или Финикса. Тот же движок. Тот же результат.
05
Скорость
То, что занимало квартал — за время, пока вы пьете кофе.
Традиционный поиск
90дней
Команда аналитиков. Звонки брокерам. Ручной расчет.
Двое аналитиков изучают рынок: собирают отчеты брокеров, пишут владельцам, делают черновые расчеты. Три месяца. В итоге — 9 рыночных сделок «на радаре». Две проходят глубокую проверку. Внерыночных — ноль.
Heavy · Scout
22минут
Один скриншот. Шорт-лист сделок с ценами.
Загрузите карту. Scout считает 1,000+ адресов, проведет параллельный андеррайтинг, приложит пакеты DD и цены к 5–25 лучшим внерыночным вариантам с доходностью 19–24%. Пайплайн, на который уходил квартал, готов до обеда.
Итог
Внерыночные сделки существуют.
Scout их находит.
Хватит тратить месяцы на погоню за брокерами и открытым рынком. Загрузите скриншот. Получите внерыночные объекты, которые усилят ваш фонд, прежде чем их увидит кто-то другой.
Принесите уже закрытую сделку
Мы проведём её через Titleman и покажем команде готовый результат рядом с их собственным.