層級 · Light
承銷支援層
Light.您的 AI 資深分析師。
全自動 AI 承銷系統，運作模式如同 資深分析師 —— 將原始 OM、租金清冊和 T-12 報表轉化為結構化的投資視角、Excel 模型和隨時可提交給 IC 的備忘錄。上傳交易資料，即可離開，回來時承銷作業已完成。
01
更多工作量，更低偏差
同一個問題，五次執行。標準大型語言模型結果散亂。Light 則始終如一。
我們選取了一個併購團隊每天都會問的承銷問題，並將其在 ChatGPT 和 Claude 中連續運行五次。接著在 Light 中運行五次。大型語言模型 (LLM) 每次返回的出價都不同，最高偏差達 27%。而 Light 每次返回的結果偏差都在 ±2.4% 以內，且附帶完全相同的 Excel 模型。
標準大型語言模型只是一個快速、流利的猜測者。它會在 09:14、09:16 和 09:18 給你不同的出價，而且每次語氣都充滿自信。這些數字你一個都不能放進備忘錄裡。
測試問題
“位於北卡羅來納州夏洛特市、擁有 312 個單位的增值型多戶住宅。65% LTV，持股 5 年。什麼樣的出價能達到 15% IRR 的門檻？”
標準大型語言模型—— GPT 級別或 Claude 級別，單次處理，提示詞驅動
±27%
5 次執行的偏差
$40M$45M$50M$55M$60M
执行 01
$45.1M
执行 02
$57.6M
执行 03
$49.3M
执行 04
$54.8M
执行 05
$50.2M
同一筆交易 · 同一提示詞 · 連續五次執行 · 範圍 $45.1M – $57.6M · 價差 $12.5M
Light 模型—— 承銷支援層，模式驅動，模型固定
0.5–1%
5 次執行的偏差
$40M$45M$50M$55M$60M
执行 01
$50.6M
执行 02
$52.0M
执行 03
$51.3M
执行 04
$51.9M
执行 05
$51.4M
同一筆交易 · 同一提示詞 · 連續五次執行 · 範圍 $50.6M – $52.0M · 價差 $1.4M
標準大型語言模型
±27%
同一個問題執行五次的偏差。每次都是不同的交易。你在委員會引用的數字，在你關閉視窗的那一刻就失效了。
Light 模型
±2.4%
同樣執行五次的偏差。可重複。可審計。每個出價背後的 Excel 模型與下一次執行、下週、下個月的完全一致。
你不能把一個 邊讀邊變動的數字 帶進投資委員會。
Light 返回相同的答案，因為其工作流程是嚴謹且一致的。
Light 返回相同的答案，因為其工作流程是嚴謹且一致的。
02
工具 vs. 員工
ChatGPT 和 Claude 是 由你操作的工具。 Light 是 為你操作的分析師。
工具給你一段文字。然後你必須自己追蹤缺失的數據、驗證可比對案例 (Comps)、手動建立 Excel 模型並填補缺漏。Light 則深諳承銷的實際需求 —— 並主動去完成它。
/ 標準大型語言模型 · 工具
一段充滿自信的 文字。 無模型，無來源。那是你的問題。
你下提示詞，它回覆文字。然後你得花兩個小時操作它 —— 重新提問、核對事實、手動建立 Excel、追蹤可比對案例、修正 IRR。工具很快，但交付成果只完成了一半，且給你的那一半可能還是錯的。
- 你撰寫精確的提示詞
- 它返回包含隱藏假設的散文
- 你手動將數據提取到 Excel 中
- 你根據自己的數據驗證每一個數字
- 你針對缺漏重新提示。再驗證，再重建。
- 兩小時後：僅有草稿。無備忘錄。
/ Light · 分析師
一份完成的 承銷報告。 Excel 模型、可比對案例、備忘錄 —— 全部搞定。
你上傳 OM 和租金清冊。Light 已經知道承銷需要什麼。它會抓取可比對案例、驗證交易、在 Excel 中建立模型、運行情景分析、對假設評分，並返回一套完整的 IC 備用文件包。你只需審閱並決定。你兩小時的工作，被它 30 分鐘的工作取代。
- 你上傳 OM、租金清冊、T-12 · 選擇模式
- Light 抓取可比對案例並驗證近期交易
- 建立完整的 Excel 承銷模型 (IRR, 敏感度分析)
- 根據市場數據驗證假設
- 生成 悲觀 / 基準 / 樂觀 情景分析
- 30 分鐘後：完整承銷報告 + IC 備忘錄
03
六種模式
你不需要對 Light 進行提示詞工程。你只需選擇模式。
Light 預置了六套完整的承銷策略 —— 對應交易桌的每一方。選擇模式，上傳數據，即可離開。模式會告訴 Light 該做什麼工作、抓取哪些案例、模擬哪些情景，以及最後撰寫哪種備忘錄。
01
/ 併購 (Acquisition)
深度 承銷
對穩定資產併購進行完整的機構級承銷。包含收入核對、費用正常化、案例驗證、敏感度表、IRR 與現金回報率預測，以及符合你門檻的出價。
輸出成果: Excel 模型 · IRR / 敏感度 · 出價 · IC 備忘錄
02
/ 增值 (Value-add)
增值 模式
量化將表現不佳的資產轉向穩定狀態所需的租金提升、空置率降低和資本支出 (CapEx) 組合。模擬每種提升/支出組合的情景，並返回每種策略的 IRR 分析。
輸出成果: CapEx 組合 · 租金提升時程 · 租賃曲線 · 穩定後 IRR
03
/ 債務發起 (Debt)
放貸人 模式
從放貸方的角度承銷交易。分析當前及轉貸利率下的 DSCR 敏感度、租戶信譽、租賃結構、登記契約、發起人過往表現，以及各 LTV 下的貸款規模區間。
輸出成果: 信用備忘錄 · DSCR 敏感度 · LTV 區間 · 風險標記
04
/ 土地與開發 (Ground-up)
開發商 模式
完整的剩餘土地價值 (RLV) 承銷。根據當前規劃、近期法規修訂、基礎設施接入和權利限制測試地塊 —— 並返回合法收益、每單位 RLV 以及土地出價。
輸出成果: 合法收益 · 每單位 RLV · 權利風險 · 土地出價
05
/ 資產營運 (Operation)
房東 模式
像資產經理一樣營運資產。包含租賃計畫、續租 vs 新租 IRR、免租期優化、費用率目標、資本計畫預算，以及在 12 個月內提升 NOI 的營運動作。
輸出成果: 12 個月 NOI 計畫 · 租賃計畫 · 費用計畫 · CapEx 優先級
06
/ 租賃決策 (Lease)
租戶 模式
從租戶角度承銷租約。包含租約 NPV、包含裝修補貼/加租/營運費轉嫁在內的每平方英尺實際成本、分租選擇權，以及向房東提出的正確反報價條款。
輸出成果: 租約 NPV · 實際每平方英尺單價 · 反報價條款 · 下行風險
04
30 分鐘承銷流程
上傳 OM。去做 重要的事情。30 分鐘後回來。
你不需要盯著 Light，也不需要提示詞工程。上傳現有的資料，選擇模式，然後繼續你的日常工作。當你回來時，承銷已完成，Excel 已建好，IC 備忘錄就躺在你的收件匣裡。
/ 00:00
上傳 現有的資料
無論資料是完美還是凌亂。
- 投資備忘錄 (PDF / DOCX)
- 租金清冊 · T-12 / T-3 財務報表
- 物業照片 · 稅務聲明
- 經紀人發給你的任何其他資料
上傳約需 30 秒
→
/ 00:00 — 00:30
Light 開始執行
你不在現場，但 Light 在。
- 抓取 8–12 個經驗證的可比對案例
- 驗證區域內近期交易
- 核對現況與市場租金及空置率
- 建立完整的 Excel 模型 (IRR, 敏感度)
- 情景：悲觀 / 基準 / 樂觀
- 根據市場數據對每項假設評分
- 撰寫帶有 投資/不投資 信號的 IC 備忘錄
全程約需 30 分鐘
→
/ 00:30
你 審閱並決定
完成的承銷報告，隨時可提交給委員會。
- Excel 模型 (可下載，完全可編輯)
- 帶有品質評分的可比對案例摘要
- 假設驗證報告
- 三種情景的 IRR 分析
- IC 備忘錄 · 簡報等級
- 包含論據的 投資 / 不投資 信號
審閱約需 15 分鐘
團隊不需要整天坐在辦公桌前操作 LLM。他們可以去尋找案源、與經紀人溝通、參加會議、建立關係。Light 在辦公室處理承銷工作 —— 並在他們準備好查閱時呈現完整的成果。
05
你將獲得什麼
完整的 分析師產出包。 每次承銷，始終如一。
/ 00
市場與 案例分析
子市場與區域級別的租金、空置率、資本化率和流動性。Light 填入模型的每項假設背後都有完整的證據支撐。
/ 01
案例品質 評分
每個案例都根據時效性、資產類別契合度、市場深度和屋況匹配度進行分級。標記弱案例，突顯可靠案例。委員會看數字的同時也能看到評分。
/ 02
假設 驗證
租金增長、退出資本化率、空置率、營運費通膨 —— 每一項都經過市場數據核對。指出激進的假設，為保守的假設提供來源支持。
/ 03
悲觀 / 基準 / 樂觀 情景
三套完整的 IRR 分析，分別建模，並明確標註假設差異。委員會看到的是區間，而不僅僅是中位數。
/ 04
開發 可行性快照
針對土地與新開發案：提供合法收益、每單位 RLV、基本權利檢查、基礎設施接入。雖然不及 Heavy 的機構深度，但足以在 30 分鐘內篩選地塊。
/ 05
投資 / 不投資 信號
明確的建議，並詳細列出兩方的理由。附帶信心評分。委員會不需要猜測 Light 的想法 —— 信號就在封面頁上。
/ 06
Excel 模型
真實、可下載、完全可編輯的 Excel 模型，包含完整的 IRR 構建。你可以帶它去委員會、與合夥人分享，或自行擴展。絕非黑箱。
/ 07
隨時可用的 IC 備忘錄
簡報等級的投資備忘錄 —— 投資主題、市場背景、財務摘要、風險、建議。帶著已經完成的工作步入投資委員會。
06
方案
按月計點。不限席位。首月內全額退款。
每月 1,000 點數
足以進行約 50 次完整承銷。
足以進行約 50 次完整承銷。
Light 隨您的團隊規模擴展，而非限制它。根據需要添加席位；點數共用。承銷需求最大的團隊能獲得最充分的支持。
- 不限席位 —— 全員參與，無需按人頭付費。
- 點數池 —— 分析師、合夥人、助理共用一個點數池。
- 點數結轉 —— 未使用的點數可結轉至下個月並累加。
- 首月全額退款 —— 如果首月點數使用量低於 50%，全額退款。無附加條件。
- 包含所有六種模式 —— 每個方案均包含，無分級銷售。
- 每次執行皆附 Excel + 備忘錄 —— 交付成果即是產品本身。
07
物業覆蓋範圍
覆蓋多數團隊 大部分時間 承銷的資產類別。
不包含
對於以下項目，Heavy 是更合適的工具 —— 提供完全自定義、深度專業化和機構級 Excel 建模。
- 需要高度專業化的複雜或小眾資產
- 進階酒店業承銷
- 專業的類基礎設施資產
- 針對您內部投資策略的量身定制
- 與專有數據及模板的集成
- 應對複雜交易的完整機構級 Excel 建模
08
Light 的定位
三個層級。選擇最適合您營運模式的層級。
Light 為大多數團隊取代了分析師層。Heavy 為機構型公司取代了整個承銷架構。而 ChatGPT 和 Claude 是通用型工具，最初並非為資本配置而設計。
能力
ChatGPT / Claude
Light 模型
Heavy 模型
答案偏差
ChatGPT / Claude±20%
Light 模型±3%
Light 模型0.5–1%
Excel 模型
ChatGPT / Claude無
Light 模型標準
Light 模型機構級、自定義
案例選取
ChatGPT / Claude每次查詢都重新生成
Light 模型穩定、有評分
Light 模型超本地化、精準需求區域
假設驗證
ChatGPT / Claude聽起來合理 (但不一定事實)
Light 模型與市場數據交叉核對
Light 模型有來源 · 可點擊驗證
工作流範圍
ChatGPT / Claude由你操作的工具
Light 模型AI 資深分析師
Light 模型AI 投資團隊
自定義程度
ChatGPT / Claude無
Light 模型內置六種模式
Light 模型完全為您量身定制
處理量
ChatGPT / Claude每次 1 筆交易
Light 模型每月約 50 次承銷
Light 模型同時處理數 100 筆交易
最適合
ChatGPT / Claude腦力激盪
Light 模型大多數併購團隊
Light 模型機構資本
大多數團隊從 Light 開始，隨著業務量或複雜度增加而升級到 Heavy。這兩個層級旨在共存：Light 用於日常承銷流，Heavy 用於影響基金命脈的重大交易。