Андеррайтинг объекта: доход, долг, доходность, сценарии. Это самая востребованная задача у нас — она встречается в 28,6% рабочих разговоров, независимо от того, приходят к ней через этот названный продукт или нет.
Как запускать
Дайте адрес. По желанию — плейбук и режим: один актив или в масштабе.
Документы здесь значат больше, чем почти где-либо: T-12 и рент-ролл переводят ответ от вывода по публичным данным к собственным цифрам актива. Без них вы получите андеррайтинг, построенный на том, что знает округ, — а это другая и более слабая вещь.
Что приходит
Отчёт-канвас с андеррайтингом практически на каждом прогоне. Слайдов нет.
Медиана стоимости — меньше кредита, но 90-й процентиль доходит до 14: разброс широкий, потому что широка сама работа.
Ваши допущения едут с каждым андеррайтингом
Это то единственное, что сильнее всего меняет результат, и этим почти никто не пользуется: вкладка Assumptions держит ваши домашние стандарты — срок владения, выходную ставку капитализации, рост арендной платы, вакансию и потери по кредиту, инфляцию операционных расходов, плату за управление и ещё около четырнадцати — и движок подставляет их в каждый ваш андеррайтинг, а не только в следующий.
Две вещи, которые стоит знать до нажатия «Start»:
- Набор — на человека, а не на прогон. Правка строки здесь меняет все будущие андеррайтинги. Переопределения на один прогон нет, и интерфейс так и говорит, вместо того чтобы предлагать переключатель, который тихо перепишет остальное.
- «Market figures» — настоящая ветка, а не подпись. Выключите все строки, и движок будет андеррайтить по собственным рыночным замерам, а не по вашим стандартам.
Свой набор задали четыре человека. Все остальные работают на заводских значениях — они разумные, и они не ваши. Если у вашей фирмы есть домашний взгляд на выходную ставку или вакансию, двадцать минут в этой вкладке стоят больше, чем любые другие двадцать минут здесь.
Как надо
- Присылайте T-12 и рент-ролл. Всё остальное на этой странице вторично.
- Задайте допущения один раз, а потом проверяйте полосу под выбором плейбука перед стартом: она показывает, какие именно сейчас применятся и чьи они — ваши или заводские.
- Назовите долговые допущения, которые хотите проверить. Плечо, ставка, срок, амортизация: если их не назвать, они будут додуманы, а додуманная структура капитала — кратчайший путь к числу, которое вы не сможете защитить.
- Скажите, какой режим нужен. Один актив и в масштабе дают из одного адреса разную работу.
Как не надо
- Не ждите книгу Excel. Этот продукт её не делает. Нужна модель, которую можно открыть, — запускайте Value Opinion (книга на 73% прогонов) или Excels.
- Не считайте, что местные налоговые правила или правила владения учтены. Ни в одной стране не учтены — называйте важные в брифе. См. Покрытие и данные.
- Не читайте тонкий доходный раздел как слабый актив. Обычно это значит, что мы андеррайтили по публичным данным, потому что документы не пришли.
- Не считайте, что в цифрах были ваши домашние стандарты. Пока вы их не задали, это заводские значения — а свои задали всего четыре человека. Проверяйте полосу, а не выход.